Voor de meerderheid van verkopers geldt dat ze niet de eerste eigenaar van hun pand zijn. Een wat oudere woning is vaak doorheen de jaren verbouwd, aangepast of uitgebreid door die verschillende eigenaars. Jammer genoeg gebeuren zulke creatieve projecten niet altijd op een volledig wettelijke manier. Ook al heb jij de bouwovertreding niet begaan, je zit er wel mee wanneer je de woning wil verkopen. Hoe moet je daar als verkoper correct mee omgaan?

Wat exact is een bouwovertreding?

Om een wildgroei aan creatieve constructies te voorkomen, ben je verplicht voor bepaalde verbouwingen of uitbreidingen een stedenbouwkundige vergunning aan te vragen. Er zijn nu eenmaal regels en wetten waar je woning aan moet voldoen. Deze voorschriften worden op niveau van het gewest uitgetekend, maar ook je gemeente kan extra krijtlijnen uittekenen. Kleur je als eigenaar buiten deze lijnen met je project of vraag je geen vergunning aan, dan geldt dat als een bouwovertreding. Foei!

Zo’n overtreding kan verschillende vormen aannemen:

• Je overschrijdt de maximale oppervlakte van een constructie

• Je gebruikt verboden materialen in je project

• Je goochelt met de bestemming van het gebouw

• Je overschrijdt de grenzen van het perceel

• Je wijkt af van de regels omtrent de gevel, het dak, de oprit,... (even checken dus voor je de gevel schildert of een puntdak plaatst!)

Wat zijn de gevolgen?

Wanneer je een wet overtreedt, zijn daar gevolgen aan verbonden wanneer je betrapt wordt. De meest gangbare straf is het verplicht terugdraaien van de bouwovertreding naar de oorspronkelijke, legale staat. Ook een boete is mogelijk, soms zelfs bovenop het terugdraaien. Als je echt extreem buiten de lijntjes kleurt mag je je aan een celstraf verwachten.

Wat als een vorige eigenaar de overtreding heeft begaan?

Een sluwe eigenaar heeft je jaren geleden een woning verkocht zonder zijn/haar illegale verbouwprojecten uit de doeken te doen. Da’s een tegenvaller. Als het gaat om een beperkte overtreding die enkele decennia geleden begaan is, is de kans groot dat de strafvordering of herstelverplichting ondertussen verjaard is. De regels en termijnen hierover verschillen per gewest.

De wetgeving rond vergunningen en sancties vind je op deze overheidssites: Vlaanderen, Wallonië, Brussel.

Hoewel je geen straf zal krijgen of verplichte werken zal moeten uitvoeren, is de bouwovertreding niet uitgewist. Als je beslist om opnieuw te verbouwen, en dus een nieuwe vergunning aanvraagt, zal de gemeente opmerken dat het pand niet in de voorgeschreven staat is. Om die plooi glad te strijken zal je een regularisatie van de overtreding moeten aanvragen bij de gemeente voordat je een stedenbouwkundige vergunning kan krijgen. Dat kost je een hoop tijd en geld.

Ook bij de verkoop van het pand zal je problemen ondervinden. Kopers, notaris of gemeente zullen de bouwovertreding waarschijnlijk opmerken - met een mislukte verkoop en/of kostelijke regularisatie tot gevolg.

Als je de woning recent gekocht hebt, is de kans reëel dat je een schadevergoeding of zelfs een vernietiging van de verkoop kan afdwingen via een rechter. In dit geval neem je best contact op met je notaris en/of een advocaat gespecialiseerd in dit soort cases.

Wat als ik een bouwovertreding verzwijg bij de verkoop?

Zelfs als we het ethische aspect buiten beschouwing laten, is dit een bijzonder slecht idee. Als de koper de verzwegen bouwovertreding ontdekt en op tijd kan bewijzen dat jij er van op de hoogte was, kan hij/zij de verkoop ongeldig laten verklaren via de rechtbank en/of een schadevergoeding eisen.

In het geval dat de koper er niet tijdig in slaagt om te bewijzen dat je de overtreding verzwegen hebt, valt de verantwoordelijkheid voor de niet-vergunde constructie bij de nieuwe eigenaar. Toch is het ten stelligste afgeraden een poging te wagen. In de digitale wereld van vandaag zijn er een hele reeks tools om bouwovertredingen op te sporen.

Hoe verkoop ik op een correcte manier een woning met een bouwovertreding?

De enige wettelijke manier om dit voor de verkoop aan te pakken is via een regularisatie. De gemeente zal dan bepalen of je een nieuwe vergunning krijgt voor een beperkte kost of dat je verplicht wordt eerst de bouwovertreding terug te draaien via afbraakwerken. In dit laatste geval zal er wel gekeken worden of het mogelijk is een eerder beperkte ingreep te doen die de overtreding wegwerkt zonder een volledige terugdraaiing uit te voeren.

Als het gaat om een historisch vergrijp zijn de meeste gemeentes relatief inschikkelijk. In elk geval is het aangeraden om een aannemer of architect gespecialiseerd in dit soort werk onder de arm te nemen.

Als je de overtreding niet zelf wil aanpakken, kan je de woning ook verkopen inclusief de inbreuk. Het kan zijn dat de koper het niet erg vindt een tuinhuis af te breken of dat de niet-vergunde constructie sowieso zou verdwijnen dankzij verbouwingsplannen. In elk geval moet je de kopers op voorhand goed informeren over de bouwovertreding en zorgen dat alles op een juridisch sluitende manier op papier staat bij de notaris. Betaal jij bijvoorbeeld voor de afbraak van de garage of de regularisatiekosten van de veranda? Of worden de kosten in rekening gebracht bij de uiteindelijke verkoopprijs?

Een gouden tip is om bij de verkoop van een woning met een bouwovertreding hulp in te roepen van een vastgoedmakelaar. Als expert is hij/zij helemaal op de hoogte van de wettelijke verplichtingen en de nodige contactpunten bij de gemeente, notaris, gespecialiseerde aannemer of architect. Via onze gratis online tool vind je makkelijk en snel de perfect makelaar in jouw buurt of check meteen de top 5 best beoordeelde makelaars in Antwerpen, Brussel, Gent, Leuven of Brugge.