10 jan 2025
Een verhuurde woning verkopen, kan dat eigenlijk zomaar? Neemt de koper het bestaande huurcontract van je over of is de realiteit toch net iets complexer? Wel, het antwoord op deze vraag hangt onder meer af van het type koper én de inhoud van het huurcontract van de verhuurde woning. We zetten kort de belangrijkste info op een rijtje.
Huis verkopen met huurcontract: soorten kopers
Over het algemeen zijn er twee redenen waarom iemand een verhuurde woning koopt. Ofwel wil de koper geld halen uit de investering door de woning zelf te verhuren — en wil hij of zij het pand dus als opbrengsteigendom kopen. Ofwel willen de kopers er zelf wonen omdat ze op je open huisdag verliefd werden op je huis of appartement. Deze twee scenario’s brengen een aantal gevolgen met zich mee.
De koper wil de woning verhuren
In het geval dat de koper het huis verder wil verhuren, kan het allemaal bijzonder vlot gaan. Dit is veruit het eenvoudigste scenario. De koper neemt de huurovereenkomst van de verkoper over, inclusief alle rechten en plichten. Als eigenaar-verkoper ben je dan ook verplicht om de koper volledig en in detail te informeren over het bestaan en de inhoud van de huurovereenkomst. De nieuwe eigenaar moet weten waar hij of zij aan begint voordat de verkoop beklonken kan worden in de notariële akte.
Een bijkomend voordeel van deze regeling is dat je als verkoper van de verhuurde woning geen enkele verplichting tegenover je huidige huurders hebt. Je draagt de huurovereenkomst over aan de nieuwe koper en het is niet langer jouw zorg. Heerlijk makkelijk dus. Het is natuurlijk goede etiquette om je huurders in te lichten over je intentie om de verhuurde woning te verkopen.
Als je je woning wil verkopen als opbrengsteigendom, dan zal je enkel succes hebben op de markt indien het gaat om een pand met een goede huuropbrengst. De woning moet ook in goede staat zijn en liefst vrij recent gerenoveerd. Een positieve EPC-score is daarnaast gegeerd en kan je dan ook helpen om de verhuurde woning sneller te verkopen. Je moet bovendien kunnen aantonen dat je huurders steeds stipt betalen: “verhuurde woning te koop, inclusief wanbetalers” klinkt immers niet meteen als een aantrekkelijke investering.
De koper wil zelf in het pand wonen
Het tweede scenario is wat ingewikkelder: je nieuwe kopers willen de huurovereenkomst stopzetten en zelf in de woning trekken. Omdat de koper zich bijna altijd aan een opzegtermijn moet houden, en dus een aanzienlijke tijd zal moeten wachten voordat zijn of haar eigen verhuis kan starten, komt dit type verkoop minder voor. Ook de opzegtermijn en de rechten van de huurder spelen een cruciale rol in deze situatie. Meer daarover lees je hieronder.
Opzegtermijn huurder bij verkoop woning
Hoe zit het exact met die opzegtermijn? Die hangt af van de locatie van de woning, want de huurwetgeving is een gewestelijke bevoegdheid. In detail de wetgeving per gewest onder de loep nemen is niet het doel van dit artikel. Daarom verwijzen we voor meer info door naar de specifieke webpagina’s van de gewesten:
Omdat er geen grote verschillen zijn tussen de gewesten, kunnen we hier wel een kort overzicht geven ter informatie:
Opzegtermijn bij een contract van korte duur (<3 jaar)
In dit geval zit je vrij vast: het is niet mogelijk om als verhuurder een huurcontract van korte termijn vroegtijdig te stoppen. Verkoop je een verhuurde woning aan een koper die zelf in het huis wilt wonen, dan is deze dus verplicht om te wachten tot het einde van de huurperiode om zelf te verhuizen.
Daarnaast moet de nieuwe eigenaar van de verhuurde woning minimaal drie maanden voor het einde van de overeenkomst de huurders informeren via een opzegbrief. De wetgeving laat in dit scenario quasi geen speelruimte. Je koper zal dus simpelweg geduld moeten hebben.
Bij een contract van normale duur (9 jaar) of lange duur (>9 jaar)
In dit geval is het wel mogelijk om het huurcontract vroegtijdig stop te zetten. De nieuwe eigenaar is dus niet verplicht om te wachten tot het einde van de afgesproken huurperiode.
Let wel op: als je koper de woning niet zelf wil bewonen en het contract ook niet opzegt wegens grote verbouwingen, dan zal hij of zij de huurders een schadevergoeding moeten betalen wegens opzeg zonder reden. Daarnaast is stopzetting enkel mogelijk aan het einde van iedere drie jaar van het contract, mits een opzegperiode van 6 maanden.
Aard van het huurcontract
Alle bovenstaande scenario’s gaan uit van een huurcontract waarin een vaste datum van overeenkomst genoteerd is, ook wel een geregistreerde huurovereenkomst genoemd. Het komt minder vaak voor, maar het is ook mogelijk om een huurcontract af te sluiten waar zo’n vaste datum niet in vermeld staat. In het geval van zo'n niet-geregistreerde huurovereenkomst zijn er twee uitzonderingen mogelijk op al het bovenstaande:
Indien de woning minder dan 6 maanden geleden verhuurd werd, dan kan de nieuwe eigenaar onmiddellijk en zonder opzegtermijn het huurcontract stopzetten.
Indien de woning langer dan 6 maanden geleden verhuurd werd, dan is er een verkorte opzegtermijn mogelijk. De duur van deze termijn hangt af van regio tot regio.
Opgelet! Indien de huurovereenkomst van de te verkopen woning na 31.12.2018 werd afgesloten, maakt de aard van het contract niet uit. De uitzonderingen zijn niet meer van tel en bij niet-geregistreerde huurovereenkomsten gelden dezelfde regels omtrent opzegtermijnen als bij geregistreerde huurcontracten.
Wat is een voorkooprecht?
Het allersimpelste scenario is natuurlijk dat je huurders gewoon zelf de verhuurde woning kopen. Als ze een voorkooprecht hebben laten opnemen in de huurovereenkomst, dan zijn ze bij wet de eersten die de kans krijgen om het pand te kopen. Dit kan de verkoopprocedure van de woning beïnvloeden, aangezien de huurder het recht heeft om het bod van een derde partij te evenaren. Als eigenaar en verkoper kun je dit recht waardevoller maken door transparant en duidelijk te communiceren met de huurder.
Overweeg ook de impact op de huurders als je een verhuurde woning wilt verkopen
Het is natuurlijk vrij lastig om een pand te verkopen zonder de mogelijkheid om geïnteresseerden rond te leiden. Daarom is wettelijk vastgesteld dat je als eigenaar aan je huurders kan vragen om de woning open te stellen voor een bezoek door potentiële kopers. Het is uiteraard niet de bedoeling dat je als verhuurder onaangekondigd met bezoekers de woonkamer komt binnenwandelen. De toestemming en timing voor zulke rondleidingen moeten steeds in onderling overleg tussen verhuurder en huurder afgesproken worden.
Het loont ook de moeite om eens met je huurders samen te zitten en hen het verloop van het verkoopproces uit te leggen. De huurders en dus de bewoners van je huis of appartement kunnen je ook helpen om veelgestelde vragen bij de bezichtiging van het huis te beantwoorden. Als beide partijen respectvol met elkaar omgaan, zijn we er zeker van dat de verkoop vlot zal verlopen!
