Eenmaal je een koper gevonden hebt, is het verkopen van een woning een relatief ongecompliceerd gebeuren. Het doet vermoeden dat dit niet zoveel anders is wanneer het om een pand gaat dat tegelijk wordt verhuurd. De nieuwe koper neemt toch simpelweg het huurcontract over? De realiteit is echter iets complexer en hangt af van het type koper en het contract.

Type koper - kopen om te verhuren

Er zijn twee grote redenen waarom iemand een verhuurde woning zou willen kopen. Ofwel wil de koper geld halen uit de investering door de woning verder te verhuren, ofwel is men gecharmeerd door het pand en willen de kopers er zelf in wonen. Deze twee scenario’s brengen een aantal gevolgen met zich mee.

In het geval van een koper die het huis verder wil verhuren, kan het allemaal bijzonder vlot gaan. Dit is veruit het simpelste scenario. De koper neemt gewoon de huurovereenkomst van de verkoper over, inclusief alle rechten en plichten. Als eigenaar-verkoper ben je dan ook verplicht om de koper volledig en in detail te informeren over het bestaan en de inhoud van de huurovereenkomst. De nieuwe eigenaar moet weten waar hij/zij aan begint voordat de verkoop beklonken kan worden.

Een bijkomend voordeel van deze regeling is dat je als verkoper geen enkele verplichting hebt richting je huidige huurders. Je draagt de huurovereenkomst over aan de nieuwe koper en het is niet langer jouw zorg. Heerlijk simpel dus. Het is natuurlijk goede etiquette om je huurders in te lichten over je intentie om te verkopen.

Wanneer je van plan bent te verkopen om verder te verhuren, zal je enkel succes hebben op de markt indien het gaat om een pand met een goede huuropbrengst. De woning moet ook in goede staat zijn en liefst vrij recent gerenoveerd. Je moet ook kunnen aantonen dat je huurders steeds stipt betalen: “woning (inclusief wanbetalers)” klinkt niet meteen als een aantrekkelijke investering.

Type koper - kopen om te bewonen

Het tweede scenario is wat ingewikkelder: je nieuwe kopers willen de huurovereenkomst stopzetten en zelf in de woning intrekken. Omdat de koper zich bijna altijd aan een opzegtermijn zal moeten houden, en dus een aanzienlijke tijd zal moeten wachten alvorens zijn/haar eigen verhuis kan starten, komt dit type verkoop minder voor.

Hoe zit het exact met die opzegtermijn? Dat hangt af van de locatie van de woning, want huurwetgeving is een gewestelijke bevoegdheid. In detail de wetgeving per gewest onder de loep nemen is niet het doel van dit artikel. Daarom verwijzen we voor meer info door naar de specifieke webpagina’s van de gewesten:

• Huren en verhuren in Vlaanderen

• Huurovereenkomst Brussel

• Website Waalse overheid

Omdat er geen grote verschillen zijn tussen de gewesten, kunnen we hier wel een kort overzicht geven ter informatie:

• Bij een contract van korte duur (<3 jaar)
  In dit geval zit je vrij vast: het is niet mogelijk om als verhuurder een huurcontract van korte termijn vroegtijdig te stoppen. Je bent dus verplicht te wachten tot het einde van de huurperiode voordat je het pand kan verkopen aan nieuwe bewoners. Daarnaast zal je minimum drie maanden voor het einde van de overeenkomst je huurders moeten informeren via een opzegbrief. De wetgeving laat in dit scenario quasi geen speelruimte, je zal simpelweg geduld moeten hebben.

• Bij een contract van normale duur (9 jaar) of lange duur (>9 jaar)
  In dit geval is het wel mogelijk om het huurcontract vroegtijdig stop te zetten. Je bent dus niet verplicht om te wachten tot het einde van de afgesproken huurperiode. Omdat je de woning niet zelf wil bewonen en het contract niet stopzet wegens grote verbouwingen, zal je je huurders een schadevergoeding moeten betalen wegens opzeg zonder reden. Daarnaast is stopzetting enkel mogelijk aan het einde van iedere drie jaar van het contract, mits een opzegperiode van 6 maanden.

Aard van het contract

Alle bovenstaande scenario’s gaan uit van een huurcontract waarin een vaste datum van overeenkomst genoteerd is, ook wel een geregistreerde huurovereenkomst genoemd. Het komt minder vaak voor, maar het is ook mogelijk om een huurcontract af te sluiten waar zo’n vaste datum niet in vermeld staat. In dat geval zijn er twee uitzonderingen mogelijk op al het bovenstaande:

• indien de woning minder dan 6 maanden geleden verhuurd werd, dan kan de nieuwe eigenaar onmiddellijk en zonder opzegtermijn het huurcontract stopzetten.

• indien de woning langer dan 6 maanden geleden verhuurd werd, dan is er een verkorte opzegtermijn mogelijk. De duur van deze termijn hangt af van regio tot regio.

Opgelet! Indien de huurovereenkomst na 31.12.2018 werd afgesloten, maakt de aarde van het contract niet uit. De uitzonderingen zijn niet meer van tel en bij niet-geregistreerde huurovereenkomsten gelden dezelfde regels omtrent opzegtermijnen als bij geregistreerde huurcontracten.

Impact op de huurders

Het is natuurlijk vrij lastig om een pand te verkopen zonder de mogelijkheid om geïnteresseerden rond te leiden. Daarom is wettelijk vastgesteld dat je als eigenaar aan je huurders kan vragen om de woning open te stellen voor een bezoek door potentiële kopers. Het is uiteraard niet de bedoeling dat je als verhuurder onaangekondigd met bezoekers de woonkamer komt binnenwandelen. De toestemming en timing voor zulke rondleidingen moeten steeds in onderling overleg tussen verhuurder en huurder afgesproken worden.

Het allersimpelste scenario is natuurlijk dat je huurders gewoon zelf de woning kopen. Als ze een voorkooprecht hebben laten opnemen in de huurovereenkomst, dan zijn ze bij wet de eersten die de kans krijgen om het pand te kopen.