11 mars 2025
Wat houdt het compromis bij de verkoop van je huis in?
Een van de spannendste momenten bij de verkoop van je woning is het wachten op biedingen. En eens je een bod van een kandidaat-koper aanvaardt, is het tijd om te beginnen nadenken over het compromis: de verkoopovereenkomst tussen jou als verkoper en de koper van je onroerend goed.
Er komt sowieso al heel wat kijken bij de verkoop van je woning en we begrijpen dat niet iedereen even goed thuis is in wettelijke documenten, zoals een verkoopovereenkomst. Wie stelt dit lijvige document op, waarop moet je letten en is het compromis bindend? Hier krijg je een duidelijk antwoord op al je vragen over het compromis.
Wat is een compromis?
Een compromis is een bindende schriftelijke overeenkomst tussen de verkoper en koper van een onroerend goed, zoals een huis of appartement. Je kent het compromis misschien ook wel als de onderhandse verkoopovereenkomst. Die komt tot stand zodra je als verkoper een bod van een kandidaat-koper aanvaardt.
In het compromis staan de voorwaarden van de verkoop en alle onderlinge afspraken die je met je koper hebt gemaakt. Denk maar aan de verkoopprijs van je huis, een beschrijving van het pand en eventuele bijzondere clausules.
De onderhandse verkoopovereenkomst dient als basis voor de latere notariële akte, die fungeert als de officiële eigendomsoverdracht van de woning.
Wat staat er allemaal in het compromis bij de verkoop van een huis of appartement?
Informatie over de verkoper en koper
In het compromis staan de namen, adressen en identificatiegegevens van zowel de koper als de verkoper van het pand. Ook financiële gegevens van de koper zijn in de verkoopovereenkomst opgenomen. Aan het compromis hangt namelijk een voorschot van de aankoopprijs van de woning vast.
Omschrijving van het verkochte pand
De onderhandse verkoopovereenkomst bevat een uitvoerige beschrijving van het onroerend goed, zoals:
Het exacte adres van het pand
De kadastrale gegevens (sectie, perceelnummer, oppervlakte …)
Het type woning (huis, appartement, bouwgrond, kantoorruimte …)
Een vermelding van het aantal bijgebouwen, zoals een garage, tuinhuis of loods
Eventuele lasten of rechten op het pand, bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of recht van opstal
Eventuele gebreken aan het onroerende goed
Verkoopprijs en betalingsvoorwaarden
Een van de belangrijkste elementen in het compromis bij de verkoop van je huis is uiteraard de overeengekomen verkoopprijs. Het bod dat je als verkoper hebt aanvaard, staat nu zwart-op-wit in deze overeenkomst. Oef, je kunt op je beide oren slapen!
Verder beschrijft het compromis ook hoe en wanneer de betaling zal gebeuren, en hoeveel het voorschotbedrag is dat de koper moet betalen. Meestal ligt dit rond 10% van de totale verkoopprijs van de woning.
Ter info: het voorschot van de koper wordt bijna altijd op een derdenrekening van de notaris gezet tot aan het verlijden van de notariële akte. Begin dit geld dus niet al uit te geven, want je zult er nog even op moeten wachten!
Lees zeker ook onze tips om de waarde van je woning te bepalen
Datum van de notariële akte
Wettelijk gezien moet de notariële akte binnen de vier maanden na je compromis ondertekend worden. Zodra het compromis is opgesteld en ondertekend, heb je dus al een beter beeld van de termijn waarbinnen de akte zal verlijden. Hebben jullie al een officiële datum van de akte? Nog beter, want dan kun je echt al beginnen af te tellen.
Opschortende voorwaarden
Een hele belangrijke! Het droomscenario van elke verkoper is dat de koper over voldoende financiële middelen beschikt om je woning te kunnen betalen. Dit kan soms ook gebeuren, bijvoorbeeld als de koper je pand als opbrengsteigendom koopt, of als hij of zij zelf net een eigendom verkocht heeft en het geld beschikbaar heeft.
Maar veel vaker hebben kopers een lening nodig om je huis te kopen. In dat geval is het vanuit hun standpunt superbelangrijk om een opschortende voorwaarde in het compromis te laten opnemen. Concreet is je koper dan ingedekt als blijkt dat de bank de lening toch niet goedkeurt: de verkoop gaat dan niet door, zonder financiële gevolgen voor de koper.
Als verkoper kom je natuurlijk liever niet in deze situatie terecht. Voordat je een bod aanvaardt, is het altijd goed om te polsen bij de kandidaat-kopers of ze al naar de bank zijn geweest. Heb je meerdere biedingen, geef dan altijd de voorkeur aan iemand die goed voorbereid een bod heeft uitgebracht en dus al wéét dat de lening geen probleem zal zijn.
Attesten, certificaten en andere documenten
Voor de verkoop van je huis heb je erg veel verplichte documenten nodig. Een aantal daarvan moet je zelfs al voor de verkoop van je woning hebben; en enkele zijn verplicht om een compromis te kunnen opstellen:
Het bodemattest
Stedenbouwkundige informatie, inclusief bouwovertredingen
Een attest van de keuring van je elektriciteitsinstallatie
Een postinterventiedossier (PID) of bouwplannen
Een document over de overstromingsgevoeligheid van het pand
Indien van toepassing: een certificaat van je stookolietank, een inventaris van onroerend erfgoed, een huurovereenkomst (als je een verhuurde woning verkoopt), informatie over een voorkooprecht
Sancties bij niet-naleving van het compromis
Een compromis is een bindende overeenkomst tussen jou en de koper van je woning. Als een van beide partijen zich terugtrekt, kan hen dat duur komen te staan. In het compromis staat hoeveel schadevergoeding jij of je koper zult moeten betalen in het geval je de overeenkomst breekt. Vaak is dit een boete van 10% van de verkoopprijs.
Opgelet: als de kandidaat-koper geen opschortende voorwaarden in het compromis laat opnemen en dan plots geen lening kan krijgen, geldt dit als niet-naleving van de verkoopovereenkomst.
Wanneer wordt het compromis opgesteld en door wie?
Zodra jij en je koper een akkoord bereiken over de verkoopprijs van de woning en de voorwaarden, kan het compromis in principe opgemaakt worden. Als je je huis verkoopt via een makelaar, dan hoef je je hier niets van aan te trekken. Je vastgoedmakelaar regelt dit allemaal voor jou! Jij hoeft alleen het document na te lezen en – bij akkoord – te ondertekenen.
Verkoop je zelf je woning, dan ben je ook zelf verantwoordelijk voor het compromis. Contacteer je notaris om ervoor te zorgen dat alles wettelijk in orde is.
Veelgestelde vragen over het compromis bij de verkoop van een woning (FAQ)
Is een compromis bindend?
Dat is het zeker! Zodra jij en de koper van je woning de verkoopovereenkomst tekenen, zijn jullie allebei wettelijk verplicht om de afspraken in het compromis na te komen. Daarom is het ook zo belangrijk dat alles correct in het compromis staat en dat iedereen volledig achter de inhoud van dit document staat voordat het ondertekend wordt.
Wat gebeurt er als de koper zich terugtrekt?
De koper kan zich zonder financiële gevolgen terugtrekken als er een opschortende voorwaarde in het compromis is opgenomen; en uitsluitend omdat hij of zij geen lening bij de bank kan krijgen. Is die opschortende voorwaarde er niet of trekt de koper zich om gelijk welke andere reden terug? Dan zal hij of zij aan jou een schadevergoeding moeten betalen. Over welk bedrag het precies gaat, staat ook aangegeven in het compromis.
Hoeveel tijd zit er tussen het compromis en het verlijden van de notariële akte?
Volgens de Belgische wetgeving moet je ten laatste vier maanden na het ondertekenen van de onderhandse verkoopovereenkomst de notariële akte laten verlijden. Natuurlijk kan het verkoopproces ook sneller verlopen als jij en je kopers dit overeenkomen én als dit in de agenda van jullie respectievelijke notarissen past.
Is er een verschil tussen een compromis en een optie?
Ja, want een compromis is niet hetzelfde als een optie. Als je een kandidaat-koper een optie op je woning geeft, dan beloof je dat je de woning in een bepaalde periode niet aan iemand anders gaat verkopen. Meestal loopt zo’n optie maximaal twee weken. Gewoonlijk reken je voor deze optie een (kleine) vergoeding aan, die verrekend wordt als de koper effectief overgaat tot de koop van je huis.
In tegenstelling tot een compromis is een optie dus nog niet bindend. Als de potentiële koper niet op de optie ingaat binnen de afgesproken termijn, vervalt het recht automatisch en ben je vrij om je woning aan iemand anders te verkopen.
De verkoopovereenkomst: een cruciale stap bij de verkoop van je huis of appartement
Het compromis speelt een belangrijke rol bij de verkoop van je woning en legt de basis voor een vlotte en juridisch correcte eigendomsoverdracht (in de notariële akte). Je zorgt er dus maar beter voor dat deze verkoopovereenkomst tot in de puntjes klopt. Door een ervaren vastgoedmakelaar in te schakelen, kun je met een gerust hart aan deze fase van het verkoopproces beginnen.
