11 mars 2025
L'un des moments les plus excitants lors de la vente de votre maison est l'attente des offres. Et une fois qu'une offre d'un candidat-acquéreur est acceptée, il est temps de commencer à réfléchir au compromis : le contrat de vente entre vous en tant que vendeur et l'acheteur de votre bien immobilier.
La vente de votre maison implique déjà beaucoup de choses et nous comprenons que tout le monde ne soit pas familié avec les documents légaux, comme un contrat de vente. Qui rédige ce document volumineux, à quoi devez-vous faire attention et le compromis est-il contraignant ? Ici, vous obtenez une réponse claire à toutes vos questions sur le compromis.
Qu'est-ce qu'un compromis ?
Un compromis est un accord écrit contraignant entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier, comme une maison ou un appartement. Vous le connaissez peut-être aussi comme la vente de gré à gré. Il se conclut dès que vous, en tant que vendeur, acceptez une offre d'un candidat-acheteur.
Le compromis énumère les conditions de la vente et toutes les accords mutuels que vous avez conclus avec votre acheteur. Pensez au prix de vente de votre maison, à une description de la propriété et à d'éventuelles clauses particulières.
Le contrat de vente de gré à gré sert de base pour l'acte notarié ultérieur, qui sert de transfert de propriété officiel de la maison.
Que contient le compromis lors de la vente d'une maison ou d'un appartement ?
Informations sur le vendeur et l'acheteur
Le compromis comprend les noms, adresses et données d'identification de l'acheteur et du vendeur de la propriété. Les données financières de l'acheteur sont également incluses dans le contrat de vente. Le compromis est en effet associé à un acompte sur le prix d'achat de la maison.
Description de la propriété vendue
Le contrat de vente de gré à gré contient une description détaillée du bien immobilier, telle que :
L'adresse exacte du bien
Les données cadastrales (section, numéro de parcelle, superficie…)
Le type de logement (maison, appartement, terrain à bâtir, espace de bureau…)
Une mention du nombre de dépendances, comme un garage, une cabane de jardin ou un entrepôt
Éventuelles charges ou droits sur le bien, par exemple des servitudes ou un droit de superficie
Éventuels défauts du bien immobilier
Prix de vente et conditions de paiement
L'un des éléments les plus importants du compromis lors de la vente de votre maison est évidemment le prix de vente convenu. L'offre que vous, en tant que vendeur, avez acceptée est maintenant noir sur blanc dans cet accord. Ouf, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles !
Par ailleurs, le compromis décrit aussi comment et quand le paiement sera effectué, et combien est le montant de l'acompte que l'acheteur doit payer. Cela représente généralement environ 10 % du prix de vente total de la maison.
Pour info : l'acompte de l'acheteur est presque toujours déposé sur un compte tiers du notaire jusqu'à la signature de l'acte notarié. Ne commencez donc pas à dépenser cet argent, car vous devrez encore attendre un peu !
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Date de l'acte notarié
Légalement, l'acte notarié doit être signé dans les quatre mois suivant votre compromis . Dès que le compromis est rédigé et signé, vous avez donc déjà une meilleure idée du délai dans lequel l'acte sera passé. Avez-vous déjà une date officielle pour l'acte ? Encore mieux, car vous pouvez vraiment commencer à compter les jours.
Conditions suspensives
Un point très important ! Le scénario idéal pour chaque vendeur est que l'acheteur dispose de suffisamment de moyens financiers pour payer votre maison. Cela peut parfois arriver, par exemple si l'acheteur achète votre bien comme un bien de rendement, ou si lui ou elle vient de vendre un bien et dispose de l'argent.
Mais beaucoup plus souvent, les acheteurs ont besoin d'un prêt pour acheter votre maison. Dans ce cas, il est extrêmement important pour eux d’inclure une condition suspensive dans le compromis. Concrètement, votre acheteur est protégé si la banque n'approuve pas le prêt : la vente n'aura pas lieu, sans conséquences financières pour l'acheteur.
En tant que vendeur, vous préférez bien sûr éviter cette situation. Avant d'accepter une offre, il est toujours bon de sonder les candidats acheteurs pour savoir s'ils ont déjà contacté la banque. Si vous avez plusieurs offres, privilégiez toujours quelqu'un qui a bien préparé son offre et qui sait déjà que le prêt ne posera pas problème.
Attestations, certificats et autres documents
Pour la vente de votre maison, vous avez besoin de très nombreux documents obligatoires. Certains d'entre eux sont même nécessaires avant la vente de votre maison ; et certains sont obligatoires pour rédiger un compromis :
Le certificat de sol
Informations urbanistiques, y compris infractions urbanistiques
Un certificat de conformité de votre installation électrique
Un dossier d'intervention ultérieure (DIU) ou des plans de construction
Un document sur la sensibilité aux inondations de la propriété
Le cas échéant : un certificat de votre cuve à mazout, un inventaire du patrimoine immobilier, un contrat de location (si vous vendez une maison louée), informations sur un droit de préemption
Sanctions en cas de non-respect du compromis
Un compromis est un accord contraignant entre vous et l'acheteur de votre maison. Si l'une ou l'autre des parties se retire, cela peut leur coûter cher. Le compromis stipule le montant de l'indemnité que vous ou votre acheteur devrez payer si vous rompez le contrat. Souvent, cela correspond à une pénalité de 10% du prix de vente.
Attention : si le candidat-acquéreur ne fait pas inclure de conditions suspensives dans le compromis et qu'il ne parvient soudainement pas à obtenir un prêt, cela sera considéré comme un non-respect du contrat de vente.
Quand le compromis est-il rédigé et par qui ?
Dès que vous et votre acheteur parvenez à un accord sur le prix de vente de la maison et les conditions, le compromis peut en principe être rédigé. Si vous vendez votre maison par le biais d'une agence, alors vous n'avez rien à en faire. Votre agent immobilier s'occupe de tout pour vous ! Vous n'avez qu'à relire le document et, si vous êtes d'accord, le signer.
Si vous vendez vous-même votre maison, alors vous êtes également responsable vous-même du compromis. Contactez votre notaire pour vous assurer que tout est légalement en ordre.
Questions fréquentes sur le compromis de vente d'un bien immobilier (FAQ)
Un compromis est-il contraignant ?
Oui, assurément ! Dès que vous et l'acheteur de votre maison signez le contrat de vente, vous êtes tous les deux légalement tenus de respecter les accords contenus dans le compromis. C'est pourquoi il est si important que tout soit correctement consigné dans le compromis et que chacun soutienne pleinement le contenu de ce document avant qu'il ne soit signé.
Que se passe-t-il si l'acheteur se retire ?
L'acheteur peut se retirer sans conséquences financières si une condition suspensive est incluse dans le compromis; et uniquement parce qu'il ou elle ne peut pas obtenir un prêt bancaire. Si cette condition suspensive n'existe pas ou si l'acheteur se retire pour toute autre raison, il ou elle devra vous payer une indemnité. Le montant exact est également indiqué dans le compromis.
Combien de temps s'écoule-t-il entre le compromis et la signature de l'acte notarié ?
Selon la législation belge, vous devez signer l'acte notarié au plus tard quatre mois après la signature de la vente de gré à gré laisser passer l'acte notarié. Bien entendu, le processus de vente peut également se dérouler plus rapidement si vous et vos acheteurs en convenez et si cela correspond à l'agenda de vos notaires respectifs.
Y a-t-il une différence entre un compromis et une option ?
Oui, car un compromis n'est pas la même chose qu'une option. Si vous accordez une option sur votre logement à un candidat-acheteur, vous vous engagez à ne pas vendre le bien à quelqu'un d'autre pendant une certaine période. Habituellement, une option dure au maximum deux semaines. Généralement, vous facturez une (petite) rémunération pour cette option, qui est déduite si l'acheteur passe effectivement à l'achat de votre maison.
Contrairement à un compromis, une option n'est donc pas encore contraignante. Si l'acheteur potentiel ne concrétise pas l'option dans le délai convenu, le droit tombe automatiquement et vous êtes libre de vendre votre maison à quelqu'un d'autre.
Le contrat de vente : une étape cruciale lors de la vente de votre maison ou appartement
Le compromis joue un rôle important dans la vente de votre maison et constitue la base pour un transfert de propriété fluide et juridiquement correct (dans l'acte notarié). Vous devez donc vous assurer que ce contrat de vente est impeccablement correct. En faisant appel à une agence immobilière expérimentée, vous pouvez débuter cette étape du processus de vente en toute tranquillité d’esprit.
