Een verkoopdossier omvat alle documenten, certificaten en attesten die nodig zijn bij de verkoop van een woning. Met behulp van dit dossier geef je een zo transparant mogelijk beeld van de algemene staat van het pand dat je verkoopt. In totaal gaat het hier om zo’n 20-tal documenten die afgeleverd moeten worden voordat de verkoop effectief plaatsvindt. Het verzamelen van zoveel verschillende documenten bij verschillende overheden en gespecialiseerde firma’s is ongeveer even aangenaam als het klinkt. De belangrijkste tip die we kunnen geven in dit artikel is dan ook: laat een makelaar dit voor jou uitzoeken.

Wil je zeker goed geïnformeerd zijn of toch zelf een poging wagen? Dan bevat dit artikel alles dat je moet weten.

Voorbereiding

Het verkoopdossier samenstellen en alle nodige attesten verzamelen is een heel karwei. Daarom is het cruciaal dat je goed op de hoogte bent van de volgende twee elementen: de timing van de aanvragen en de eventuele verplichting om ze in orde te brengen. Dit zijn de voornaamste redenen waarom verkopers ervoor kiezen in zee te gaan met een makelaar voor dit belangrijke dossier.

De inhoud van een verkoopsdossier

Bepaalde documenten moeten bij wet beschikbaar (of in aanvraag) zijn alvorens je een pand te koop zet, terwijl andere attesten pas bij de ondertekening van het compromis of de akte nodig zijn. De inhoud van het verkoopdossier zal namelijk bewijzen dat de woning technisch en juridisch in orde was vooraleer de verkoop heeft plaatsgevonden.

Het is belangrijk om te weten dat je voor sommige documenten zelf op pad zal moeten gaan, terwijl je voor andere zaken bij je notaris of gespecialiseerde firma’s terecht kan. Enkele documenten worden kosteloos aangeboden door de bevoegde instanties. Toch zal dit huzarenstukje niet volledig gratis zijn: verscheidene attesten kan je pas verkrijgen bij het betalen van wettelijk geregelde tarieven of de prijzen die de firma hanteert die je inschakelde. Reken dus al snel op 1.000 euro of meer voor alle documenten.

Steek zelf je armen uit de mouwen

Hieronder nemen we je mee op reis doorheen de lange lijst van documenten die nodig zijn voor het verkoopdossier. Doe zeker je gordel aan, het wordt een lange rit. In onderstaande tabel staat alles kort samengevat, vervolgens gaan we wat dieper in op elk onderdeel.

Samenvattende tabel verkoopdossier

Eigendomstitel

Een eigendomstitel is in essentie het bewijs dat jij de rechtmatige eigenaar bent van de te verkopen woning. Lijkt vanzelfsprekend en meestal wordt er genoegen genomen met de aankoopakte van het pand. Hierover beschik je normaal gezien zelf, maar het originele document bevindt zich steeds bij de notaris waarmee je samenwerkte tijdens de aankoop van je huis. Geen nood dus als je dit document niet meteen thuis terugvindt.

• Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning

• Hoe afhandelen - Aanvraag bij de notaris

• Kostprijs - Gratis

Energieprestatiecertificaat (EPC)

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker, ook in de vastgoedwereld. Om naar meer energiezuinige woningen te streven, heeft de Belgische regering in 2008 het Energieprestatiecertificaat in het leven geroepen. Het certificaat informeert de koper of huurder over de energiezuinigheid van het pand aan de hand van een energiescore.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Door een gespecialiseerde energiedeskundige
Kostprijs - Afhankelijk van de grootte van de woning, gemiddeld 90 à 200 euro

Uittreksel Stedenbouwkundige Informatie

Niet te missen informatie in het verkoopdossier zijn de stedenbouwkundige inlichtingen. Deze maken namelijk deel uit van de informatieplicht jegens de potentiële koper. Concreet staat in dit uittreksel alle informatie over vergunningen, eventuele bouwovertredingen en verkavelingsvoorschriften. Zo weet de kandidaat-koper steeds waar hij aan toe is.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Aan te vragen bij de dienst Stedenbouw bij de gemeente waarin jouw woning ligt
Kostprijs - Afhankelijk van de gemeente, gemiddeld 25 à 250 euro

Aanslag Onroerende Voorheffing

De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting op het onroerend inkomen. Bij persoonlijk gebruik van de woning wordt deze belasting berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dit percentage, de forfaitaire waarde van jouw huis, zal afhangen van de ligging van het onroerend goed. Deze aanslagen, oftewel ‘grondlasten’, worden bijgehouden en tonen hoeveel onroerende voorheffing je moet betalen per jaar. Een kopie hiervan dient voorgelegd te worden in het verkoopdossier.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - In jouw bezit, anders hier aanvragen bij de overheid
Kostprijs - Gratis

Informatieplicht Overstromingsgevoeligheid (watertoets)

Niemand heeft graag water in z’n kelder. Daarom ben je bij de verkoop van jouw woning verplicht aan de koper informatie te verschaffen over het risico op overstromingen en de ligging van de woning in een mogelijk overstromingsgebied. Deze informatie over de overstromingsgevoeligheid, oftewel de ‘watertoets’, moet vermeld worden in de verkoopadvertentie en wordt nadien ook in de verkoopakte opgenomen.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Zelf onderzoeken op waterinfo.be
Kostprijs - Gratis

Informatie uit het Kadaster (legger)

Een kadastraal uittreksel bevat simpelweg de gegevens van het perceel van de woning die je verkoopt:

• Het duidt de grenzen van je perceel aan.

• Het geeft aan welk perceelnummer je hebt.

• Wat je kadastraal inkomen is.

• Van welk bouwjaar de woning is.

• Bevestigt het perceeloppervlak.

• En is bijvoorbeeld ook nodig om later je bodemattest aan te vragen.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Aanvraag via de website van FOD Financiën bij de dienst Uittreksels, online via MyMinfin
Kostprijs - Gratis

Keuringsattest van de elektrische installatie

Met een keuringsattest van de elektrische installatie weet de koper of de elektrische installatie van de woning aan de huidige normen voldoet. Het keuringsattest mag zowel positief als negatief zijn, maar zonder attest kan de verkoop niet doorgaan. Bij een negatief verslag moet de koper de elektrische installatie zelf in orde brengen en opnieuw laten keuren.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor het verlijden van de authentieke akte
Hoe afhandelen - Door een gespecialiseerde firma
Kostprijs - Afhankelijk van firma, maar gemiddeld 150 à 200 euro

Postinterventiedossier (PID)

Het postinterventiedossier is een document dat alle elementen bevat die bouwkundig interessant zijn bij een woning. Denk bijvoorbeeld aan de plaatsing van de gasleidingen, hoe het elektriciteitsschema eruit ziet en welke muren de draagmuren zijn. Allemaal belangrijke info voor toekomstige werken die een koper in de toekomst zou willen uitvoeren.

Aan de hand van dit dossier kan een eigenaar, huurder, architect of aannemer bij eventuele verbouwingen op een eenvoudige manier achterhalen welke de structuren van het gebouw zijn, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in het gebouw zitten. Wanneer er werken worden uitgevoerd, is de eigenaar verplicht het PID ter beschikking te stellen van de architect en de aannemers. Telkens wanneer er na de oprichting van de woning of het gebouw nog bouwwerken worden uitgevoerd, moeten die vermeld worden in het PID.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor het verlijden van de authentieke akte
Hoe afhandelen - Normaal reeds in het bezit bij de aankoop of bouw van de woning (updaten wanneer werken worden uitgevoerd)
Kostprijs - Afhankelijk van de aannemer en grootte van de woning, gemiddeld 400 à 1000 euro

Bodemattest

Bij elke verkoop waar een lap grond mee gemoeid is, moet de verkoper een bodemattest aanvragen. Dit is een attest dat wordt bijgehouden in een databank en aantoont of de grond van een bepaald perceel al dan niet verontreinigd is. Het document geeft weer of de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) beschikt over relevante gegevens inzake de bodemkwaliteit. Zo weet de potentiële koper wat de kwaliteit van de bodem is.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de ondertekening van het compromis
Hoe afhandelen - Zelf aan te vragen (aanvraag duurt gewoonlijk 1 à 2 maanden)
Kostprijs - 55 euro

Certificaat van de stookolietank

Als jouw woning wordt verwarmd met een stookolietank, moet deze conform met de wettelijke bepalingen zijn om bodemverontreiniging te vermijden. Logischerwijs moet hier een bewijs van zijn. Na de controle van een bovengrondse of ondergrondse stookolietank ontvangt u een certificaat en wordt de stookolietank gemarkeerd. Bij de verkoop van een woning moet u dat certificaat kunnen voorleggen.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor de ondertekening van het compromis
Hoe afhandelen - Door een gespecialiseerde firma
Kostprijs - Afhankelijk van de gespecialiseerde firma

Asbestattest

Decennialang werd asbest gebruikt in woningbouw, maar sinds 1998 is het verboden om asbesthoudende materialen te produceren. Gezien de mogelijke gevaren voor de gezondheid wanneer er foutief met asbest wordt omgesprongen, lanceerde de Vlaamse regering het asbestattest. Ieder huis dat vanaf 2023 verkocht wordt - en dat voor 2001 werd gebouwd - dient over dit attest te beschikken. Er zal worden nagegaan of er al dan niet onveilige asbest werd gebruikt bij de bouw van de woning of in de nabijheid van het perceel.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor het verlijden van de authentieke akte
Hoe afhandelen - Door een gespecialiseerde firma
Kostprijs - Afhankelijk van firma, kost gemiddeld 350 euro

Bouwplannen

De bouwplannen mogen natuurlijk niet ontbreken in het verkoopdossier. Zo zal de potentiële koper eveneens interesse hebben in de blauwdrukken van je woning.

Wanneer afhandelen - Verplicht voor het ondertekenen van het compromis als er geen PID beschikbaar is voor werken die dateren van voor mei 2001
Hoe afhandelen - Zelf na te gaan, eventueel in samenspraak met de architect of aannemer
Kostprijs - Gratis

Voorkooprecht

Een voorkooprecht is in eenvoudige termen de belofte die de verkoper maakt bij een specifieke persoon of instantie om hen eerst de kans te geven om de woning te kopen. Dit gebeurt uiteraard tegen dezelfde prijs en voorwaarden als de rest van de kopersmarkt. In het algemeen zijn er twee soorten voorkooprechten. De wettelijke en de conventionele voorkooprechten.

• Wettelijke voorkooprechten zijn voorkooprechten die door decreten of wetten zijn vastgesteld met de overheidsinstanties als begunstigden. Denk hierbij aan de relatie tussen een pachter en de door hem gepachte gronden.

• Conventionele voorkooprechten daarentegen zijn de rechten die tussen particuliere partijen worden beklonken. Het is bijvoorbeeld gebruikelijk om de huurder van je woning een voorkooprecht te geven indien hij de woning zou willen kopen.

Wanneer afhandelen - Indien van toepassing: verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Te bespreken met jouw notaris of advocaat
Kostprijs - Gratis

Bewijs Onroerend Erfgoed

Onroerend erfgoed is het historisch nalatenschap dat beschermd is door de overheid en de erfgoedorganisatie van België. Bij de verkoop van je woning moet je nagaan of jouw woning al dan niet onroerend erfgoed is. Woon je niet in een stukje Belgische geschiedenis, geen probleem. Toch wel? Proficiat, maar je moet wel duidelijk maken aan de koper dat hij of zij rekening zal moeten houden met de instandhouding van het erfgoed.

Wanneer afhandelen - Indien van toepassing: verplicht voor de publicatie van jouw woning
Hoe afhandelen - Zelf na te gaan bij de erfgoeddienst van jouw gewest
Kostprijs - Gratis

Huurovereenkomst

Mocht het zo zijn dat de woning op het moment van de verkoop verhuurd is, dient de verkoper van het pand een voorbeeld van de huurovereenkomst over te maken aan de potentiële koper. Belangrijk om te weten: de potentiële koper is vrij om het pand na aankoop te blijven verhuren. Toch zullen de eerdere afspraken die in de huurovereenkomst staan, nageleefd dienen te worden aangezien de koper vanaf de dag van aankoop in feite de nieuwe verhuurder is.

Wanneer afhandelen - Indien van toepassing: verplicht voor de ondertekening van het compromis
Hoe afhandelen - Te bespreken met jouw notaris of de advocaat
Kostprijs - Gratis

Basisakte of statuten van de gebouwen

Bij de verkoop van een appartement (een woning, grond of garage die behoren tot een mede-eigendom) moet de basisakte en het reglement van mede-eigendom worden voorgelegd aan de koper. De basisakte moet minstens het volgende bevatten: de beschrijving van het onroerend goed, de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel verbonden is. Indien de basisakte niet in je bezit is, neem je hiervoor best contact op met de notaris.

Wanneer afhandelen - Indien van toepassing: verplicht voor de ondertekening van het compromis
Hoe afhandelen - Te bespreken met jouw notaris
Kostprijs - Gratis

Inlichtingen syndicus

Het is belangrijk dat bij de verkoop van een appartement (een woning, grond of garage die behoren tot een mede-eigendom) de toekomstige koper voldoende informatie heeft over het mede-eigendom. Voor het ondertekenen van de compromis moeten dus bepaalde inlichtingen worden opgevraagd bij de syndicus van het appartementsgebouw.

Wanneer afhandelen - Indien van toepassing: verplicht voor de ondertekening van het compromis
Hoe afhandelen - Opvragen bij de syndicus van het appartementsgebouw in kwestie
Kostprijs - Afhankelijk van syndicus., gemiddeld tussen 100 à 250 euro

Klaar om het zelf te doen of liever hulp van een makelaar?

Op Housematch.be/matchmaker kan je de beste makelaars in je buurt vinden voor jouw type woning en wat jij het belangrijkste vind. Wij raden altijd aan om 3 makelaars te vergelijken, zo maak je steeds de beste keuze.