Je wil een nieuwe woning kopen of bouwen, maar hebt nog geen koper gevonden voor je oude woning? No stress, er is een lening die speciaal in het leven geroepen werd om de financieel zware periode tussen een vastgoed aan- en verkoop te overbruggen. In dit artikel zetten we met plezier alle mogelijkheden voor je op een rij en overlopen we de voor- en nadelen. Kortom, alles wat je moet én wil weten. Graag gedaan!

De regeling rond een financieel krediet uitzoeken is geen simpel werkje. Zelfs bij HouseMatch hebben we soms wat extra informatie nodig in de jungle van leningen en kredieten. Daarom hebben we voor dit artikel de expertise van onze collega’s bij Immotheker Finotheker ingeroepen. Zo zijn we zeker dat alles dat we je hier vertellen helemaal correct is.

Overbruggingskrediet: betekenis

Bij een overbruggingskrediet schiet een kredietverstrekker de som geld voor die je zal ontvangen bij verkoop van je eigendom, zodat je de opbrengst al kan gebruiken voor de financiering van een nieuwe woning. Het gaat om een kortlopend krediet (meestal enkele maanden tot maximaal twee jaar) dat je pas aan het einde van de looptijd terugbetaalt. Je hoeft dus ondertussen geen kapitaal af te lossen, zoals bij een ‘gewoon’ woonkrediet, maar enkel maandelijks de interesten verschuldigd op de ontleende som.

Een typisch voorbeeld waar het overbruggingskrediet een oplossing biedt, is bij de aankoop of bouw van een woning terwijl je huidige woning nog niet verkocht is. Het geld van de verkoop van je huidige woning, dat je normaal zou gebruiken voor de financiering van de nieuwe woning, staat dus nog niet op je rekening. In afwachting van de juiste koper, schiet de kredietverstrekker het geld voor dat je uit de verkoop van je huidige woning zal bekomen. Hiervoor wordt uiteraard rekening gehouden met de schattingswaarde van je woning.

Wat je maximaal kan lenen in de vorm van zo’n overbruggingskrediet, verschilt van kredietverstrekker tot kredietverstrekker. Omdat je de exacte verkoopprijs van je huidige woning nog niet kent, is ook de verkoopwinst onzeker en hou je dus best rekening met een lagere verkoopprijs dan de vraagprijs. De kredietverstrekker zal dit zeker ook doen! Om het bedrag van het overbruggingskrediet te bepalen kijkt men niet alleen naar jouw financiële draagkracht, maar ook naar van het type en de geschatte waarde van het te verkopen eigendom.

Hoe werkt het in de praktijk?

Stel, je hebt je huidige gezinswoning te koop gezet voor 250.000 euro, maar je hebt jammer genoeg nog geen koper gevonden. Bij de verkoop van deze woning is nog een bedrag te betalen van 150.000 euro: saldo lopende lening + wederbeleggingsvergoeding + handlichting van de hypotheek + andere kosten zoals makelaarsloon inbegrepen. Aan het einde van heel deze rekensom zou je 100.000 euro overhouden.

Je nieuwe woning kost 300.000 euro, alle verwervings- en leningskosten inbegrepen. Maar omdat je huidige woning nog niet verkocht is, kan je nog niet aan de slag met de mogelijke verkoopwinst van 100.000 euro; het bedrag dat je nodig hebt om, naast een nieuw woonkrediet van 200.000 euro, je nieuwe woning te kunnen kopen.

Om deze periode te overbruggen, kan je een overbruggingskrediet afsluiten van 100.000 euro (onder voorbehoud dat de kredietverstrekker het maximum bedrag ter beschikking wil stellen onder de vorm van een overbruggingskrediet uiteraard). Zodra de verkoopakte van de oude woning wordt getekend bij de notaris zal met de bekomen verkoopprijs het overbruggingskrediet in één keer worden afgelost.

Kan je je fiscaal voordeel behouden?

Sinds 1 januari 2020 is in Vlaanderen het fiscaal voordeel van de woonbonus afgeschaft. Wanneer je je woning verkoopt, loop je het risico om dit voordeel te verliezen. De oude lening wordt immers volledig afbetaald en de hypotheek wordt gelicht. Jammer maar helaas, voor de nieuwe lening krijg je geen nieuw fiscaal voordeel.

Maar bij het aangaan van een nieuwe lening in combinatie met een overbruggingskrediet bieden sommige banken je de mogelijkheid om de woonbonus over te dragen van je oude lening naar de nieuwe door middel van een pandwissel. Dit gebeurt echter niet automatisch! Het kan voor jou ook belangrijk zijn om naar aanleiding van je nieuwe aankoop de duurtijd van je lening te verlengen om de leenlast te verlagen. Veel banken staan dit niet toe als je de woonbonus wil behouden.

Wanneer je dus genoodzaakt bent om een overbruggingskrediet aan te gaan loont het dus zeker om je grondig te laten adviseren in verband met het behoud van je fiscaal voordeel.

Wat zijn de gangbare tarieven?

Op een overbruggingskrediet betaal je zo goed als altijd een vaste rentevoet. Die kan variëren afhankelijk van de kredietverstrekker en het bedrag dat je leent (meestal tussen 2 en 4%). Ook de looptijden variëren: gangbaar zijn 6, 12, 24 of uitzonderlijk 36 maanden.

Zijn er verborgen kosten?

Een overbruggingskrediet is uiteraard niet kosteloos. Naast de intresten en de verplichte schattingskosten voor het schatten van je oude woning, zal de kredietverstrekker ook dossierkosten aanrekenen.

Wat zijn de nadelen van een overbruggingskrediet?

Het voornaamste nadeel van het overbruggingskrediet? Het is per definitie een krediet op korte termijn. Verlengingen zijn soms mogelijk, maar over het algemeen duur. Een goede raad: sluit je overbruggingskrediet voor een voldoende lange periode af en voor een bedrag dat niet te hoog is. Zo voorkom je zeker problemen en extra kosten.

Schiet de verkoop van je woning absoluut niet op? Geen stress, de perfecte koper komt er ongetwijfeld snel aan. Overweeg dan zeker wel een verhoging van de hypotheek op de nieuwe woning of de herfinanciering van een lopende hypotheek. Je kunt het overbruggingskrediet dan laten voor wat het is.

En toch …

Een overbruggingskrediet biedt financiële ademruimte. Je hoeft namelijk tijdens de looptijd van het krediet geen kapitaal af te lossen (enkel rente). Dat biedt je ook de nodige flexibiliteit om een goed bod op je oude woning af te wachten.

Voor het openstaande saldo van je bestaande hypotheek zijn er twee mogelijke opties:

1. het saldo wordt niet meegenomen in het overbruggingskrediet - je betaalt je oude aflossing + het overbruggingskrediet + de nieuwe aflossing.

2. het saldo wordt wél meegenomen in het overbruggingskrediet je betaalt het overbruggingskrediet + de nieuwe aflossing.

Welke optie wordt gekozen hangt af van de kredietverstrekker, maar naargelang de gemaakte keuze kan de maandelijkse aflossing hoger liggen dan gewenst. Het is ook voor beide opties belangrijk om het eventueel behoud van je woonbonus voor ogen te houden.