Bij de afhandeling van een scheiding komt er een hele hoop praktisch geregel op je af in een emotioneel moeilijke periode. Toch moeten bepaalde zaken gewoon snel en duidelijk afgehandeld worden. Een van die dingen is beslissen wat er met de gezinswoning gebeurt. Aan het gebouw hangt veel emotionele waarde, dus het kan soms lastig zijn om er objectief naar te kijken. Daarom besparen we jou het opzoekwerk en bekijken we in dit artikel concreet welke opties er zijn.

Optie 1: het huis verkopen bij de scheiding

Het huis verkopen na een scheiding is voor velen de meest logische keuze. In het verleden wonen is immers niet aan te raden. Daarnaast is de gezinswoning vaak te groot om alleen in te blijven wonen. Daarom is het huis verkopen na de scheiding vaak de eenvoudigste optie. Beide partijen moeten uiteraard wel instemmen met dit plan én met de verkoopprijs. Om dit alles vlot te laten verlopen komt er een notaris in het spel, die alle afspraken en overeenkomsten tussen jou en je ex-partner in een bindende regelingsakte vastlegt.

Blijkt de verkoop van jullie woning een succes en verkoop je met winst? Dan moet deze verdeeld worden volgens de eigendomsverhoudingen. Als jij 55% eigenaar bent en je ex-partner 45%, dan zul je logischerwijs een groter deel van de winst ontvangen bij de verkoop van het huis na de scheiding. Deze ratio is afhankelijk van de eigen inbreng van vermogen en de afbetaling van de lening die door beide partijen gebeurde doorheen de jaren. Als je op voorhand in detail wilt weten hoe alles exact verdeeld zal worden, dan ga je best eens langst bij je notaris. Als expert kan hij of zij ongetwijfeld het kluwen aan documenten ontrafelen.

Wil je alvast een schatting van de verkoopprijs, dan kan dat snel en makkelijk via onze gratis schattingstool. Liever met een makelaar aan de slag voor de waardebepaling van je huis? Hier vind je de best beoordeelde makelaars in Antwerpen, Brussel, Gent, Leuven of Brugge — gebaseerd op échte reviews van échte klanten!

Optie 2: je ex-partner uitkopen uit de woning

Soms is een van beide ex-partners nog niet klaar om uit het huis te trekken. Het kan ook zijn dat het een uitstekend pand is waar het goed wonen is. In dat geval kan één ex-partner de andere uitkopen na de scheiding. Ook in dit scenario kom je samen een prijs overeen. Het is aangewezen om hiervoor de hulp van een professionele schatter in te roepen. De waarde van je woning zal ongetwijfeld niet meer hetzelfde zijn als bij de aankoop. De markt is dynamisch, er zijn investeringen gebeurd, de omgeving is geëvolueerd en er is misschien slijtage gekomen op bepaalde aspecten van het huis.

Uit het bovenstaande zou je kunnen afleiden dat het hele proces neerkomt op een simpele rekensom: waarde van de woning gedeeld door twee. Het is echter iets complexer. Wanneer je je ex-partner uitkoopt, valt de volledige hypothecaire lening vanaf dan op jouw schouders. Dat kan plots een serieuze extra kost betekenen, dus het is aangewezen om vooraf contact op te nemen met de bank om de haalbaarheid te bekijken.

Er verschijnen ook een hoop administratieve kosten op het toneel. Denk bijvoorbeeld aan kosten verbonden aan het herzien van de leningsvoorwaarden en het prijskaartje van de akte die bij de notaris opgemaakt moet worden. Je moet ook registratiekosten betalen plus een extra taks omdat je een eigendom verdeelt, de zogenaamde ‘miserietaks’. Het tarief hangt af van gewest tot gewest: in Vlaanderen betaal je 1% op de marktwaarde van de eigendom als je getrouwd of wettelijk samenwonend was, en 2,5% als je feitelijk samenwonend was. In Brussel en Wallonië is dat 1%, ongeacht de samenlevingsvorm.

Optie 2.5: tijdelijk huur betalen

Je ex-partner uitkopen uit de woning is een behoorlijk stevige financiële operatie. Als je de extra kosten tijdelijk wilt vermijden, dan kun je onderling afspreken om met huur te werken. Je koopt je ex-partner dus nog niet uit en betaalt maandelijks huur voor zijn of haar deel in de eigendom. Dit geeft je de nodige tijd om het uitkopen financieel voor te bereiden. Tijdens deze huurperiode blijft je ex-partner wel aansprakelijk voor onderhoudskosten, belastingen en de hypotheek. Let op: je woning mag bij wet maximaal vijf jaar in onverdeeldheid blijven! Na die termijn moet je ofwel verkopen, ofwel uitkopen.

FAQ: veelgestelde vragen over de verkoop van een huis na de scheiding

Wat gebeurt er met de hypothecaire lening bij de scheiding?

Bij een echtscheiding blijft de gezamenlijke schuld, zoals een woonkrediet, gewoon bestaan zolang beide partners mede-ondertekenaars zijn. Zelfs als één partner vertrekt of afstand doet van de woning, blijven jullie allebei aansprakelijk tegenover de bank. Maar als je beslist om je ex-partner uit te kopen na de scheiding, dan kun je de lening overnemen en deze eventueel te laten herfinancieren. In overleg met de bank laat je je ex dan 'ontslaan uit de schuld'.

Wie heeft voorrang op het huis als jullie allebei in de woning willen blijven?

De rechtbank kan bij een scheiding beslissen om voorrang te geven aan één partner, die het recht krijgt om de woning (en lening) over te nemen. Dit heet 'preferentiële toewijzing'. De partner die in het huis mag blijven, moet de andere partij dan natuurlijk wel uitkopen. De familierechtbank baseert zich op verschillende criteria om de beslissing te nemen, waaronder financiële draagkracht, het belang van eventuele minderjarige kinderen, de eigendomsgeschiedenis (woonde een van jullie bijvoorbeeld al in het pand voor de scheiding), en andere emotionele of professionele factoren.

Opgelet: preferentiële toewijzing is niet van toepassing op feitelijk samenwonenden. Als je niet getrouwd was en niet overeenkomt wie in de woning mag blijven, dan zit er jammer genoeg niets anders op dan het huis te verkopen na de scheiding.

Als het huis verkocht wordt bij de scheiding, wat gebeurt er dan met de verkoopwinst of -verlies?

De opbrengst van de woning wordt verdeeld volgens het huwelijksstelsel. Bij een gemeenschap van goederen wordt de winst of het verlies meestal 50/50 verdeeld. Bij scheiding van goederen hangt de verdeling af van wie eigenaar is volgens de notariële akte.

Wat betekent 'de woning uitkopen in onverdeeldheid'?

Sommige ex-partners besluiten om de woning tijdelijk samen te houden, bijvoorbeeld om praktische of financiële redenen. Dit heet 'onverdeeldheid'. In dat geval blijft het huis (voorlopig) jullie gezamenlijke eigendom en worden er afspraken gemaakt over gebruik, kosten en een toekomstige verkoop. Let wel: dit is juridisch en emotioneel vaak complex, dus duidelijke afspraken zijn cruciaal.

Wat als mijn ex weigert het huis te verkopen bij de scheiding?

Via de rechter kun je je ex-partner dwingen tot een 'uitonverdeeldheidstreding'. Dat is een gerechtelijke procedure waarbij de rechtbank een notaris aanstelt om jullie goederen te vereffenen en te verdelen — inclusief de gezinswoning. Samen met de notaris wordt een oplossing gezocht. Lukt dit nog steeds niet? Dan zal de notaris uiteindelijk overgaan tot een openbare verkoop van het huis.

Kan ik mijn partner verplichten om uit te kopen?

Nee, een verkoop of het uitkopen van de ex-partner bij een scheiding kan alleen met akkoord van beide partijen.