9 juin 2025
Vendre une maison en viager est une formule de vente où vous, en tant que vendeur, transférez votre propriété à un acheteur en échange d'une rente viagère mensuelle. La vente en viager représente un petit segment du marché immobilier belge, comptant pour environ 0,3% de toutes les transactions immobilières*. Mais pour les vendeurs d'un certain âge, une vente en viager offre également quelques avantages intéressants. Découvrons-les !
Vente en viager : signification et principe
Lors d'une vente traditionnelle d'une maison, l'acheteur verse d'abord un acompte lors de la signature du compromis puis le solde lors de l'acte notarié. Une vente en viager se déroule tout autrement : l'acheteur verse également d'abord un acompte - le ‘bouquet’ - mais règle le reste du montant au vendeur en mensualités.
Ces paiements mensuels continuent généralement aussi longtemps que le vendeur de la maison est en vie. D'où le nom de ‘viager’ !
Comment fonctionne exactement une vente en viager ?
Peux-tu vendre ta maison en viager à tout moment ?
Pour vendre votre maison en viager, vous devez être plein propriétaire du bien. Votre propriété doit également être vendable. Autrement dit : il ne doit pas y avoir de servitudes, de baux emphytéotiques non transférables ou toute autre restriction légale vous empêchant de vendre effectivement le bien. De plus, en tant que vendeur, vous devez bien sûr aussi être juridiquement capable.
Si vous remplissez les conditions susmentionnées, vous pouvez et êtes autorisé, en principe, à vendre votre maison en viager. Vous devez bien sûr trouver un acheteur prêt à supporter le risque de ce type de vente. Lisez-en plus sur les avantages et inconvénients du viager plus loin dans cet article.
Celui qui vend un bien immobilier en viager doit passer par le notaire. Une vente selon cette méthode se fait en effet obligatoirement via un acte notarié. Ainsi, le vendeur et l'acheteur sont juridiquement protégés et vous pouvez formaliser tous vos accords.
Viager libre (pleine propriété) et vente en viager avec droit d'habitation (nue propriété)
Si vous choisissez le viager libre, vous vendez votre bien en pleine propriété. Vous pouvez facilement comparer cela à un transfert de propriété traditionnel : votre acheteur devient immédiatement le plein propriétaire du bien immobilier et peut donc immédiatement habiter dans la maison ou l'appartement.
L'alternative est une vente en viager avec droit d'habitation. Dans ce cas, vous vendez le bien en nue propriété et vous en conservez l'usufruit. Cela signifie que vous pouvez rester dans votre maison jusqu'à votre décès. Le bien n'est cependant plus votre propriété. C'est la formule la plus courante en Belgique.
Combien votre acheteur doit-il payer chaque mois ?
Le calcul de la rente viagère dépend de plusieurs facteurs, tels que :
L'âge et l'espérance de vie du vendeur
Le choix entre un transfert de nue ou pleine propriété
L'acompte (bouquet) fixé lors du compromis
Le taux d'intérêt du marché
D'autres éventuels accords
Un agent immobilier ou un notaire peut vous aider à calculer la rente viagère pour votre vente.
Pour qui une vente en viager est-elle intéressante?
Les propriétaires qui choisissent la vente en viager sont généralement âgés de plus de 65 ans. L'espérance de vie du ou des vendeurs joue en effet un rôle important dans le calcul de la rente viagère. Et plus le vendeur est âgé, plus cette formule devient bien sûr attrayante pour l’acheteur. Dès que le vendeur décède, les paiements mensuels de la maison cessent.
Surtout pour les propriétaires plus âgés sans enfants, vendre en viager est un choix populaire. Ils n'ont pas à s'inquiéter de leur succession et reçoivent avec les paiements mensuels de l'acheteur la sécurité nécessaire pour couvrir leurs frais courants.
Vendre votre maison en viager : avantages et inconvénients
Avantages
En tant que vendeur (âgé), il y a certainement quelques raisons de choisir une vente en viager :
Vous avez une sécurité financière. Vous recevez un acompte et, en plus, un revenu mensuel à vie sous la forme d'une rente viagère. Vous pouvez comparer cela à une pension.
Vous pouvez continuer à habiter dans votre propre maison si vous optez pour une vente en viager avec droit d'habitation. De plus, la taxe foncière et les coûts d'entretien majeurs ne sont plus à votre charge, mais à celle du nouveau propriétaire de votre maison.
La vente en viager est fiscalement avantageuse. La rente viagère mensuelle ne compte pas comme revenu fiscal, vous n'avez donc pas à payer d'impôts dessus.
Aussi pour votre acheteur, l'achat en viager peut être favorable. Il ou elle n'a pas à poser immédiatement la somme totale de l'achat et peut étaler les paiements. Et si vous mourez plus tôt que prévu, l'acheteur fait une affaire en or – aussi horrible que cela puisse paraître.
Évidemment, une vente en viager reste un ‘contrat aléatoire’, ce qui peut certainement expliquer pourquoi cette méthode de vente est relativement peu choisie.
Inconvénients
Quelques inconvénients sont liés à une vente en viager, bien qu'ils soient limités pour vous en tant que vendeur.
Par exemple, vous courez le risque que votre acheteur ne puisse plus payer la rente mensuelle. C'est pourquoi il est important de faire rédiger un acte notarié en bonne et due forme afin d'être protégé. Généralement, le contrat contient une clause de dissolution, vous permettant, en cas de non-paiement, de redevenir le plein propriétaire de votre bien et de conserver la rente viagère reçue.
Il y a souvent une durée maximale dans le contrat de vente en viager, par exemple 15 ou 20 ans. Si, après la date de fin, vous habitez toujours dans la maison ou l'appartement, vous perdez vos paiements mensuels (mais vous pouvez rester dans votre logement gratuitement).
Enfin, le revenu total d'une vente en viager est souvent inférieur à celui d'une vente classique si vous, en tant que vendeur, décédez prématurément. Cela n'est peut-être plus votre problème, mais peut être important pour d'éventuels héritiers. C'est pourquoi une vente en viager est souvent un choix fait par les propriétaires sans enfants.
Il vaut mieux ne pas vendre en viager seul
Vendre soi-même sa maison en viager est en théorie possible, mais vous avez de toute façon besoin obligatoirement d'un notaire pour rédiger l'acte notarié à la vente. Dans la pratique, de nombreux propriétaires choisissent de travailler avec un agence immobilière expérimentée. Ils peuvent en effet aider à établir une évaluation correcte du bien, à atteindre les bons candidats acheteurs et à rédiger le compromis de manière infaillible (ce pourquoi un notaire n'est pas obligatoire).
Il existe également des agences immobilières spécialisées dans la vente en viager. Elles sont donc particulièrement aptes à vous conseiller et éventuellement vous informer sur certains risques ou pièges.
*Source : Agences immobilières
