Wanneer betaal je belastingen bij de verkoop van je huis?

Moet je altijd belastingen betalen op de verkoop van je huis? In sommige gevallen wél – denk maar aan meerwaardebelasting op een woning waarin je zelf niet woonde. In veel andere situaties ben je dan weer geen belastingen verschuldigd op de meerwaarde van je huis na een verkoop. Omdat we weten dat belasting een complex onderwerp is, leggen we je op een begrijpelijke manier uit wanneer je belastingen moet betalen bij de verkoop van een woning in België.

Belastingen betalen bij de verkoop van een woning: niet altijd van toepassing

Bij de verkoop van je huis komen al heel wat kosten kijken. Zo moet je een verkoopdossier opstellen met tal van verplichte attesten, zoals het EPC. Je betaalt ook een commissie aan je vastgoedmakelaar en notariskosten voor het opmaken van de verkoopakte. Moet je dan ook nog eens belastingen betalen op de verkoop van je huis!?

Het antwoord is gelukkig ‘nee, in de meeste gevallen niet’. De verkoop van een eigendom die je hoofdverblijf was, is immers vrijgesteld van belastingen. Toch kan de fiscus in bepaalde situaties wél een aanslag heffen op de meerwaarde bij verkoop van een onroerend goed.

Wat is de meerwaardebelasting op een woning?

De belasting op de meerwaarde van een huis is een belasting op de winst die je maakt bij de verkoop van je woning. 

Dit bedrag is het verschil tussen de aankoopprijs (plus aankoopkosten, zoals registratierechten en notariële erelonen) en de uiteindelijke verkoopprijs van je pand.

Een voorbeeld:

Je kocht in 2021 een woning voor 250.000 euro en verkoopt ze in 2024 voor 320.000 euro. Je hebt dus een meerwaarde van 70.000 euro. Hierop kan de fiscus een meerwaardebelasting heffen van 16,5% (plus gemeentebelasting).

Wanneer betaal je geen meerwaardebelasting bij de verkoop van een huis?

Je bent vrijgesteld van de meerwaardebelasting als je privé-eigenaar bent van het pand dat je verkoopt en als je minstens 12 maanden ononderbroken in het huis of appartement woonde. Je moet minimaal 6 maanden in het pand gewoond hebben in het laatste jaar vóór de verkoop.

In deze 2 gevallen betaal je wél belastingen bij de verkoop van je huis

De twee belangrijkste situaties waarin je wel degelijk belastingen betaalt bij de verkoop van je huis, zijn de volgende:

1. Je verkoopt binnen de 5 jaar na aankoop en woonde voorafgaand aan de verkoop minder dan 12 maanden in de woning.

Als je je huis verkoopt binnen de vijf jaar na de aankoopakte, dan betaal je 16,5% belasting op de meerwaarde, maar enkel wanneer je zelf minder dan 1 jaar in het huis woonde vóór de verkoop.

2. Je verkoopt een tweede verblijf of opbrengsteigendom (en dus geen gezinswoning) waarvan je minder dan 5 jaar eigenaar bent.

Voor niet-hoofdverblijven, zoals een tweede woning, een appartement dat je verhuurde of een ander investeringspand, betaal je ook 16,5% meerwaardebelasting op de verkoop binnen de 5 jaar na aankoop.

Weetje: verkoop je een bouwgrond, dan betaal je hierop ook meerwaardebelasting. Verkoop je de grond binnen de 5 jaar volgend op de aankoop, dan is dit zelfs 33%! Een verkoop tussen 5 en 8 jaar na aankoop kost je 16,5% aan belasting. Na 8 jaar is de verkoop van een bouwgrond belastingvrij.

Belastingen op de verkoop van een geschonken of geërfd onroerend goed

Wanneer je een woning erft, betaal je successierechten (in Vlaanderen ook wel erfbelasting genoemd) aan de staat. Je hoeft geen meerwaardebelasting te betalen op de verkoop van de geërfde woning, ongeacht wanneer je deze verkoopt. Maar … verkoop je de eigendom voor meer geld dan oorspronkelijk in de aangifte nalatenschap stond, dan betaal je wél bijkomende erfbelasting.

Heb je een onroerend goed gekregen, bijvoorbeeld van je ouders op leeftijd? De meerwaarde wordt belast als de verkoop van de woning binnen de 3 jaar na schenking plaatsvindt én binnen de 5 jaar volgend op de aankoop van de eigendom (door de schenker).

Timing is dus ook bij een erfenis of een schenking van groot belang als je je eigendom wilt verkopen.

Bezint eer ge … verkoopt

Wil je vermijden dat je belasting betaalt op de meerwaarde van de verkoop van je woning? Dat kan door meer dan 5 jaar te wachten om je huis te verkopen nadat je het zelf hebt gekocht of door het pand minstens 12 maanden te gebruiken als hoofdverblijf voordat je het op de markt zet. 

Houd er rekening mee dat de informatie in dit artikel enkel geldt voor particulieren. Verkoop je in het kader van een beroepsactiviteit of ben je een projectontwikkelaar, dan zijn er andere regels van toepassing.

Bij HouseMatch willen we de verkoop van je woning zo vlot en eenvoudig mogelijk maken. Op onze kennisblog vind je daarom heel wat artikels die je meenemen doorheen het hele verkoopproces, van de waardebepaling van je huis en het nemen van professionele foto’s tot het plannen van een kijkdag en het verlijden van de akte.