5 mai 2025
Alles wat je moet weten over het verlijden van de akte
Heb je je huis verkocht? Nadat jij en de koper een compromis getekend hebben, is het bijna tijd voor de laatste stap in het verkoopproces: het verlijden van de akte. Je gaat hiervoor langs bij een notaris en na ondertekening van de akte is je woning officieel verkocht! In dit artikel leggen we in begrijpelijke taal uit wat de notariële akte inhoudt en hoe je je hierop best kunt voorbereiden.
Wat betekent ‘het verlijden van de akte’?
Het verlijden van de akte is het moment waarop je je huis of appartement officieel overdraagt aan de koper van de woning. De notaris leest de notariële akte voor en alle partijen ondertekenen het document. En zo wordt het eigenaarschap van de koper tegenstelbaar aan derden. Dat betekent dat jij als verkoper niet meer aansprakelijk bent voor bijvoorbeeld schulden of schade aan het pand.
Samengevat zorgt het verlijden van de akte ervoor dat de verkoop van je woning officieel rond is en dat niemand nog kan twijfelen dat jij niet langer de eigenaar bent.
Verschil tussen compromis en akte
“Maar mijn woning was toch al officieel verkocht toen ik het compromis – aka de onderhandse verkoopovereenkomst – tekende?”
Veel verkopers denken inderdaad dat het compromis al gelijkstaat aan een verkoop, maar niets is minder waar. Het compromis is een bindend en rechtsgeldig document, maar slechts een ‘belofte’ tot verkoop.
De officiële eigendomsoverdracht van je huis of appartement volgt pas bij het verlijden van de notariële akte. Dan wordt de koper effectief ingeschreven als eigenaar in de registers.
Het verlijden van de akte voorbereiden
Wat doet de notaris?
In België is het wettelijk verplicht om een notaris aan te stellen voor het verlijden van de akte bij de verkoop van een woning. Het is ook je notaris die achter de schermen heel wat werk verricht om de notariële akte in orde te brengen tegen de ondertekening.
De notaris controleert de identiteit en burgerlijke staat van zowel de verkoper als de koper.
Hij of zij vraagt de eigendomstitel van het huis of appartement op om zeker te zijn dat jij effectief de eigenaar bent van het pand en het dus rechtsgeldig mag verkopen.
De notaris vraagt ook allerlei informatie op, zoals de kadastrale gegevens, een bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, je EPC-attest, een asbestinventaris, enz.
Je notaris gaat ook na of er nog openstaande schulden, leningen of erfdienstbaarheden op de woning rusten.
Tot slot maakt de notaris een eerste versie van de notariële akte en stuurt hij of zij deze voor controle naar jou en je koper.
Tip van HouseMatch: als je je huis verkoopt via een vastgoedmakelaar, dan hoeft je notaris het verkoopdossier met alle verplichte documenten in principe alleen op te vragen bij de makelaar. Verkoop je de woning zelf, dan moet je er ook zelf voor zorgen dat al deze documenten beschikbaar zijn voor de verkoopovereenkomst en de notariële akte.
Wat wordt er van jou als verkoper verwacht?
Zoals je hierboven al kon lezen, is de voorbereiding van het verlijden van de akte vooral de verantwoordelijkheid van je notaris. Jij moet natuurlijk wel bepaalde documenten aanleveren, zoals je eigendomstitel, informatie over je hypotheek, je identiteitskaart, verplichte attesten …
Bij een verkoop via een vastgoedkantoor neemt je makelaar je dit ook bijna volledig uit handen. Jij hoeft dan eigenlijk alleen de eerste versie van de akte (= het ontwerp van de notariële akte) grondig na te lezen.
Controleer bij het nalezen van het ontwerp van de akte zeker de volgende zaken:
De afgesproken verkoopprijs en betalingsvoorwaarden van de verkoop
De beschrijving van het verkochte goed (perceelnummer, oppervlakte, ligging, enz.)
De stedenbouwkundige informatie: check of vergunningen, regularisaties of bouwovertredingen correct in de akte staan (indien van toepassing)
De schulden en hypotheken: de akte moet zeker vermelden dat het pand vrij van hypotheken verkocht wordt (indien van toepassing)
De sleuteloverdracht: meestal gebeurt dit bij het verlijden van de akte. Als je al een eerdere sleutelovereenkomst gesloten had, moet die ook in de notariële akte staan.
Wat gebeurt er precies op de dag van het verlijden van de akte?
Op de dag dat de notariële akte verleden wordt, ga je samen met de koper naar de notaris. Het is vaak ook mogelijk om op afstand samen te komen via een videoconferentie. Je notaris leest de volledige notariële akte door en laat iedereen ondertekenen. En dan is de verkoop officieel gesloten!
Akte verlijden: wanneer moet je koper betalen?
De Belgische wet bepaalt dat je notaris de akte moet verlijden binnen de vier maanden na het ondertekenen van het compromis. In diezelfde periode moet ook de betaling gebeuren.
Je koper moet ten laatste tegen het verlijden van de akte het volledige bedrag, inclusief kosten en belastingen, op de derdenrekening van de notaris storten. Pas na ontvangst van deze betaling kan de notariële akte verleden worden en de eigendom overgedragen.
En wat moet jij als verkoper ook weer betalen aan notariskosten?
Als verkoper betaal je weinig of niets aan de notaris voor het verlijden van de akte zelf. De aktekosten en registratierechten zijn voor de rekening van de koper. Gelukkig, want je hebt al voldoende kosten bij de verkoop van je woning waarmee je rekening moet houden.
Toch zijn er enkele uitzonderingen:
Als je nog een lopende hypotheek hebt op je huis of appartement, dan betaal jij de kosten voor de schrapping van die hypotheek (gemiddeld tussen de 600 en 1000 euro).
Als je een nieuwe lening moet afsluiten voor de aankoop van een nieuwe woning, dan betaal je ook daarvoor notariskosten (± 2% van de lening) en registratierechten op de nieuwe hypothecaire inschrijving (1% van de lening).
Bij een pandwissel (= overdracht van een bestaande hypotheek) betaal je enkel een kleine administratiekost en geen nieuwe notariskosten. Een hypotheekoverdracht is echter niet altijd mogelijk: de bank moet hiermee akkoord gaan en vraagt bij akkoord ook nog dossierkosten (van 300 à 500 euro).
Als je je woonkrediet vroegtijdig stopzet, betaal je aan de bank een wederbeleggingsvergoeding – een soort boete omdat de bank haar geplande inkomsten uit je intresten verliest. Deze vergoeding is in België beperkt tot maximaal 3 maanden interesten op het nog openstaande kapitaal.
De meeste kosten worden afgehouden van de verkoopprijs op het moment van het verlijden van de akte, dus je hoeft als verkoper meestal niets afzonderlijk te betalen. De notaris maakt een afrekening waarop alles staat: verkoopprijs, kosten, schulden en het bedrag dat jij uiteindelijk netto ontvangt na de ondertekening van de notariële akte.
Veelgestelde vragen over het verlijden van de akte
Kan ik de sleutels al aan de koper geven voor het verlijden van de akte?
Soms wil je koper al eerder toegang tot de woning. Als jou dat goed uitkomt, dan kun je ervoor kiezen om je sleutels al voor de ondertekening van de notariële akte te overhandigen. Maar let op: je laat dit best vastleggen in een officiële sleutelovereenkomst. Zo staan er afspraken op papier en kan er geen discussie ontstaan als de koper schade aan het pand toebrengt vóór het verlijden van de akte. Je vastgoedmakelaar of de notaris kan je helpen om een juridisch sluitende sleutelovereenkomst op te stellen.
Kan ik na het verlijden van de akte nog in mijn huis blijven wonen?
Het kan gebeuren dat je koper zelf nog niet meteen wil verhuizen en dat jij net nog wat langer in je woning wilt blijven. Jullie kunnen dan onderling overeenkomen aan welke voorwaarden dat kan. Via een aparte overeenkomst leg je afspraken vast over de duur, huurvergoeding en verantwoordelijkheden.
Wat gebeurt er als de koper geen financiering krijgt?
Als je koper een opschortende voorwaarde heeft opgenomen in het compromis, dan kan de verkoop ontbonden worden. Anders riskeert de koper een schadevergoeding (aan jou als verkoper te betalen).
Wat zijn de fiscale gevolgen van de verkoop?
Als verkoper betaal je in principe geen belasting op de verkoopprijs van je woning als dat je hoofdverblijfplaats was. Je moest dan wel minstens 1 jaar gedomicilieerd zijn op het adres van de woning.
Was het verkochte pand een tweede verblijf of een verhuurde woning die je binnen de 5 jaar na aankoop opnieuw verkoopt? Dan moet je 16,5% meerwaardebelasting betalen op je verkoop.
