As-tu vendu ta maison ? Une fois que toi et l'acheteur avez signé un compromis, il est presque temps pour la dernière étape du processus de vente : la passation de l'acte. Pour cela, tu te rends chez un notaire et après la signature de l'acte, ta maison est officiellement vendue ! Dans cet article, nous expliquons dans un langage compréhensible ce qu'implique l'acte notarié et comment mieux s'y préparer.

Que signifie ‘la passation de l'acte’ ?

La passation de l'acte est le moment où tu transfères officiellement ta maison ou ton appartement à l'acheteur. Le notaire lit l'acte notarié et toutes les parties signent le document. Ainsi, la propriété de l'acheteur devient opposable aux tiers. Cela signifie que toi, en tant que vendeur, n'es plus responsable par exemple, des dettes ou dommages au bien.

En résumé, la passation de l'acte garantit que la vente de ta maison est officiellement conclue et que personne ne peut douter que tu n'es plus le propriétaire.

Différence entre compromis et acte

“Mais ma maison n'était-elle pas déjà officiellement vendue lorsque j'ai signé le compromis – alias la vente sous seing privé ?”

Beaucoup de vendeurs pensent en effet que le compromis équivaut déjà à une vente, mais rien n'est moins vrai. Le compromis est un document contraignant et légalement valide, mais seulement une ‘promesse’ de vente.

Le transfert officiel de propriété de ta maison ou appartement n'a lieu qu'à la passation de l'acte notarié. Alors, l'acheteur est officiellement enregistré comme propriétaire dans les registres. 

Préparer la passation de l'acte

Que fait le notaire ?

En Belgique, il est légalement obligatoire de désigner un notaire pour la passation de l'acte lors de la vente d'une maison. Ton notaire effectue également beaucoup de travail en coulisse pour préparer l’acte notarié en vue de la signature.

• Le notaire vérifie l'identité et l'état civil tant du vendeur que de l'acheteur.

• Il ou elle demande le titre de propriété de la maison ou de l'appartement pour s'assurer que tu es effectivement le propriétaire du bien et que tu peux donc légalement le vendre.

• Le notaire demande aussi toutes sortes d'informations, comme les données cadastrales, un certificat de sol, des informations urbanistiques, ton certificat PEB, un inventaire amiante, etc. 

• Ton notaire vérifie également s'il y a encore des dettes, prêts ou servitudes en cours sur le bien.

• Enfin, le notaire rédige une première version de l'acte notarié et l'envoie pour vérification à toi et à ton acheteur.
  
  
  

Conseil de HouseMatch : si tu vends ta maison via une agence immobilière, alors ton notaire doit en principe seulement demander le dossier de vente avec tous les documents obligatoires à l'agence. Si tu vends la maison toi-même, tu dois également veiller à ce que tous ces documents soient disponibles pour le contrat de vente et l'acte notarié.

Qu'attend-on de toi en tant que vendeur ?

Comme tu as pu le lire ci-dessus, la préparation de la passation de l'acte est principalement la responsabilité de ton notaire. Tu dois évidemment fournir certains documents, comme ton titre de propriété, des informations sur ton prêt hypothécaire, ta carte d'identité, des certificats obligatoires… 

Lors d'une vente via un bureau immobilier, ton agent te décharge presque entièrement de cette tâche. Tu dois alors simplement relire attentivement la première version de l'acte (= le projet d'acte notarié).

Lors de la relecture du projet d'acte, vérifie bien les points suivants :

• Le prix de vente convenu et les conditions de paiement de la vente

• La description du bien vendu (numéro de parcelle, superficie, situation, etc.)

• Les informations urbanistiques : vérifie si les permis, régularisations ou infractions au code de l'urbanisme sont correctement mentionnés dans l'acte (le cas échéant)

• Les dettes et hypothèques : l'acte doit mentionner que le bien est vendu libre d'hypothèques (le cas échéant)

• La remise des clés : cela se fait généralement lors de la passation de l'acte. Si tu avais déjà conclu un accord de remise des clés préalable, il doit également être inclus dans l'acte notarié.

Que se passe-t-il exactement le jour de la passation de l'acte ?

Le jour de la passation de l'acte notarié, tu te rends avec l'acheteur chez le notaire. Il est souvent possible de se rejoindre à distance via une vidéoconférence. Ton notaire lit l'intégralité de l'acte notarié et fait signer tout le monde. Et la vente est alors officiellement conclue !

Passation de l'acte : quand l'acheteur doit-il payer ?

La loi belge stipule que ton notaire doit passer l'acte dans les quatre mois suivant la signature du compromis. Au cours de cette même période, le paiement doit également être effectué.

Ton acheteur doit, au plus tard, à la passation de l'acte, verser le montant total, y compris les frais et taxes, sur le compte tiers du notaire. Ce n'est qu'après réception de ce paiement que l'acte notarié peut être passé et que la propriété peut être transférée. 

Et qu'est-ce que tu dois payer en tant que vendeur pour les frais de notaire ?

En tant que vendeur, tu paies peu ou rien au notaire pour la passation de l'acte lui-même. Les frais d'acte et droits d'enregistrement sont à la charge de l'acheteur. Heureusement, car tu as déjà suffisamment de frais associés à la vente de ta maison auxquels tu dois penser.

Toutefois, il existe quelques exceptions :

• Si tu as encore un prêt hypothécaire en cours sur ta maison ou ton appartement, tu payes les frais de radiation de l'hypothèque (entre 600 et 1000 euros en moyenne). 

• Si tu dois contracter un nouveau prêt pour l'achat d'une nouvelle maison, tu paies également pour cela des frais de notaire (± 2% du prêt) et des droits d'enregistrement sur la nouvelle inscription hypothécaire (1% du prêt).

• En cas de changement de bien (= transfert d'une hypothèque existante), tu ne payes qu'une petite taxe administrative et pas de nouveaux frais de notaire. Un transfert d'hypothèque n'est cependant pas toujours possible: la banque doit être d'accord et elle peut également demander des frais de dossier (de 300 à 500 euros) le cas échéant.

• Si tu résilies ton crédit logement prématurément, tu paies à la banque une indemnité de remploi – une sorte d'amende parce que la banque perd ses revenus prévus de tes intérêts. Cette indemnité est en Belgique limitée à un maximum de 3 mois d'intérêts sur le capital encore dû.

La plupart des frais sont déduits du prix de vente au moment de la passation de l'acte, donc en tant que vendeur, tu n’as généralement rien à payer séparément. Le notaire établit un décompte sur lequel tout est mentionné : prix de vente, frais, dettes et le montant que tu reçois finalement en net après la signature de l'acte notarié.

Questions fréquentes sur la passation de l'acte

Puis-je déjà donner les clés à l'acheteur avant la passation de l'acte ?

Parfois, ton acheteur souhaite avoir accès à la maison plus tôt. Si cela te convient, tu peux choisir de remettre tes clés avant la signature de l'acte notarié. Mais attention, il est préférable de consigner cela dans une convention officielle de remise des clés. Ainsi, il y a des accords sur papier et aucune discussion ne peut survenir si l'acheteur cause des dommages au bien avant la passation de l'acte. Ton agence immobilière ou le notaire peut t'aider à rédiger une convention de remise des clés qui soit juridiquement contraignante. 

Puis-je encore habiter dans ma maison après la passation de l'acte ?

Il peut arriver que ton acheteur ne veuille pas emménager immédiatement et que tu souhaites rester un peu plus longtemps dans ton logement. Vous pouvez alors convenir mutuellement des conditions dans lesquelles cela est possible. Via un accord séparé, tu peux fixer la durée, le loyer et les responsabilités.

Que se passe-t-il si l'acheteur n'obtient pas de financement ?

Si ton acheteur a inclus une condition suspensive dans le compromis, la vente peut être annulée. Sinon, l'acheteur risque une indemnisation (à te payer en tant que vendeur).

Quelles sont les conséquences fiscales de la vente ?

En tant que vendeur, tu ne paies en principe pas d'impôt sur le prix de vente de ta maison si c'était ta résidence principale. Tu dois alors avoir été domicilié au moins 1 an à l'adresse de la maison.

Le bien vendu était-il une résidence secondaire ou une maison louée que tu revends dans les 5 ans après l'achat ? Dans ce cas, tu dois payer une taxe sur la plus-value de 16,5% sur ta vente.