Alles wat je wilt weten over het asbestattest bij de verkoop van je woning

In België is het verplicht om een asbestattest voor te leggen bij de verkoop van een woning die gebouwd werd vóór 2001. Dit document geeft een duidelijk beeld van mogelijke asbesthoudende materialen in het gebouw, zodat de koper van je woning op de hoogte is van mogelijke gezondheidsrisico’s. In dit artikel ontdek je wat het asbestattest inhoudt, hoe je het aanvraagt voor je verkoop, wat het kost en hoelang het geldig blijft.

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document dat vastlegt of en waar er asbest aanwezig is in een gebouw. Het attest is het resultaat van een grondige inspectie en asbestinventarisatie van het pand. Die wordt uitgevoerd door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie aangesteld door OVAM.

In het document vind je een beschrijving van de materialen of onderdelen van het gebouw die asbest bevatten en wordt de staat van de asbesthoudende materialen omschreven. Het asbestattest geeft ook advies over hoe je de asbest veilig kunt beheren en/of verwijderen.

Is een asbestattest verplicht?

Het asbestattest is sinds eind 2022 verplicht bij de verkoop van een woning, appartement of ander pand van voor 2001. Zonder dit attest kun je de voorlopige verkoopovereenkomst (compromis) niet ondertekenen. 

Asbest is immers een gevaarlijk materiaal dat tot ernstige longaandoeningen kan leiden als je de kleine vezeltjes van de stof inademt. Je koper heeft dus het recht om te weten of er asbest aanwezig is in zijn of haar nieuwe eigendom. 

In nieuwere gebouwen (van na 2001 dus) komt asbest weinig tot zelden voor vanwege nieuwe regels rond het gebruik van dit materiaal. Voor woningen die vrij recent zijn is het asbestattest dus voorlopig niet verplicht.

Verschil tussen destructieve en niet-destructieve asbestinventaris 

Er zijn twee soorten asbestinventarissen: de destructieve en de niet-destructieve asbestinventaris.

Het belangrijkste voor jou als verkoper van een woning is de niet-destructieve asbestinventaris. Die beschrijft alleen de asbestbronnen die de deskundige visueel kan waarnemen in je huis of appartement. Met andere woorden: de asbestdeskundige zal nooit wanden of vloeren openbreken om ingesloten asbest op te sporen. En gelukkig maar, want je huis moet natuurlijk zijn waarde behouden voor de komende verkoop.

Let op: bij de verkoop van een woning is het soms wél nodig om stalen te nemen van ‘verdachte’ materialen. Denk maar aan een stukje oud pleisterwerk, oude vloerbekleding zoals vinyl, isolatie rond buizen of leidingen … Hele kleine beschadigingen kunnen dan wel voorkomen. De asbestdeskundige probeert uiteraard altijd om zo weinig mogelijk schade te veroorzaken. 

Een destructieve asbestinventaris wordt dan weer opgesteld vóór een gebouw gerenoveerd of gesloopt wordt. Dit asbestattest gaat verder dan visuele inspectie: de expert zal delen van muren, vloeren en/of plafonds wegnemen om na te gaan of ze asbesthoudende materialen bevatten.

Hoe moet je een asbestattest aanvragen?

Als verkoper van een woning (van voor 2001) draag jij de verantwoordelijkheid om het asbestattest aan te leveren. Als je je huis verkoopt via een vastgoedkantoor, dan kan je makelaar dit voor jou regelen. Vastgoedmakelaars werken immers vaak samen met asbestdeskundigen die regelmatig inventarissen opmaken voor klanten van het kantoor.

Verkoop je zelf je woning? Dan moet je een erkende asbestdeskundige inventarisatie (ADI) contacteren via de website van OVAM. De deskundige plant vervolgens een plaatsbezoek in om je woning te inspecteren en eventueel stalen te nemen. Alle bevindingen komen in een asbestattest dat je digitaal ontvangt.

Tip van HouseMatch: reken op enkele weken tussen het maken van je afspraak en de ontvangst van het attest. Je regelt het plaatsbezoek dus best voor je je woning te koop zet en al zeker voor je de bezichtiging van je huis plant. Zonder asbestattest kun je immers geen verkoopovereenkomst sluiten of uitsluitsel geven over asbest aan kandidaat-kopers.

Hoeveel kost een asbestattest?

Ja, we weten het: je hebt al heel wat kosten bij de verkoop van je woning. Maar jammer genoeg is ook het asbestattest niet gratis. Er is geen vaste prijs bepaald in de Belgische wetgeving, dus je kunt best meerdere offertes opvragen en vergelijken.

De prijs van een asbestinventarisatie hangt onder andere af van:

• De omvang van je woning en het terrein (let op: ook vrijstaande gebouwen op je domein krijgen een inspectie)

• De ouderdom van het pand en de mate waarin je het al gerenoveerd hebt

• Het aantal stalen dat de asbestdeskundige moet nemen (en die het labo moet analyseren)

Er zijn ook vaste retributiekosten die elke asbestdeskundige inventarisatie aan OVAM moet betalen, en die dus in jouw factuur verrekend worden. Die kost bedraagt 59 euro op het moment van schrijven (2025).

Om je toch een idee te geven van het bedrag dat je voor een asbestattest moet voorzien, zijn hier enkele richtprijzen:

Veelgestelde vragen over het asbestattest

Hoelang is mijn asbestattest geldig?

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is 10 jaar. Natuurlijk hoef je niet zo lang te wachten om een nieuwe asbestinventaris aan te vragen als je ondertussen werken hebt uitgevoerd en je de asbesthoudende materialen hebt verwijderd. Een asbestveilige woning is immers een pluspunt voor de verkoop!

Wat is het verschil tussen een asbestveilige en een asbestvrije woning?

Het kan gebeuren dat er ergens in je huis of appartement asbest aanwezig is, maar dat het materiaal in kwestie een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu vormt. Bijvoorbeeld een oude schakelaar in bakeliet (een asbesthoudend materiaal) in je kelder. Als het enkel om die ene schakelaar gaat, zal de deskundige je woning wel als ‘asbestveilig’ bestempelen. Ook al is het gebouw technisch gezien niet 100% asbestvrij.

Wanneer is een woning niet-asbestveilig?

Als het hele (onder)dak van je woning uit oude golfplaten of dakleien bestaat, dan is het natuurlijk niet verbazend dat het gebouw vaak als niet-asbestveilig wordt beschouwd. Elk barstje in het dak geeft gezondheidsrisico’s voor je koper én de omgeving. Hetzelfde geldt voor afbrokkelende asbesthoudende materialen, zoals pleisterwerk, cement, isolatiepanelen …

Toepassingen met losgebonden asbest zijn nog gevaarlijker. Dat zijn plaatsen waar los asbest gebruikt is die met weinig bindmiddel vastzit en die dus makkelijk vezels afgeeft. Denk maar aan asbestvilt onder vinylvloeren, asbesthoudende dichtingen en plaasterisolatie rond cv-leidingen. Als deze aanwezig zijn in je woning, dan is de kans op een ‘niet-asbestveilig’ attest dus ook groot.

Wat kan ik doen om iets te veranderen aan het resultaat van de asbestinventaris?

In het asbestattest van je woning vind je mogelijke acties die je kunt ondernemen om een asbestveilige toestand te verkrijgen. Sommige asbestmaterialen moet je daarvoor (dringend) laten verwijderen, andere kun je afdekken met een coating, goed afschermen of permanent ontoegankelijk maken. Soms is het bovendien niet noodzakelijk om meteen actie te ondernemen als het materiaal geen gezondheidsrisico vormt. Kijk dus goed in je asbestattest voor de aanbevolen acties in jouw woning.

Kan ik vóór het plaatsbezoek van de deskundige mijn woning al controleren op asbest?

Dat kan zeker! Op de website van OVAM staat een handig ‘spiekbriefje’ met een overzicht van veel voorkomende materialen waarin asbest kan zitten. Er zijn ook foto’s van asbestmaterialen, zodat je ze makkelijker kunt herkennen. Zo kun je je beter voorbereiden op het plaatsbezoek van de asbestdeskundige en heb je misschien al wat meer gemoedsrust.

Bekijk ook onze blog over alle verplichte attesten bij de verkoop van een woning