Iemand doet een bod op je huis. Wat nu? Jullie vragen, wij antwoorden

Heel spannend is het, dat moment waarop er een bod op je huis binnenkomt na je kijkdag. Maar hoe weet je eigenlijk of het een goed bod is? Is elk bod op je woning bindend en hoe zat het ook weer met die opschortende voorwaarden? In dit artikel zetten we alle veelgestelde vragen van verkopers op een rijtje en geven we er (uiteraard) meteen een antwoord op. Zo weet je waarop je moet letten wanneer iemand een bod op je huis uitbrengt.

Hoe doen kandidaat-kopers een bod op je huis?

Dat hangt ervan af of je je huis verkoopt uit eigen hand, via een makelaar of met een notaris.

Als je woning te koop staat via een vastgoedkantoor, dan komen biedingen op je huis binnen bij je persoonlijke makelaar. Hij of zij verzamelt de biedingen en kijkt elk bod op je huis al grondig na voordat het aan jou wordt voorgesteld.

Verkoop je je huis met de hulp van een notaris, dan gaat het bod op je woning rechtstreeks naar hem of haar. Tenzij je een website als Biddit gebruikt: je kunt dan meteen alle biedingen online zien binnenstromen.

Heb je beslist om zelf je woning op de markt te zetten? Dan doen kandidaat-kopers natuurlijk een bod op je huis zonder makelaar en komt hun voorstel rechtstreeks bij jou als verkoper terecht.

Wanneer is een bod op je woning geldig?

De potentiële koper kan het bod op je huis op eender welke manier doen: schriftelijk, mondeling, via mail of zelfs in een sms of Whatsappje. 

Zolang de koper het adres van je woning, de geboden prijs, zijn of haar naam én de geldigheidsduur van het bod tot aankoop vermeldt, is het bod geldig. Een typische geldigheidstermijn voor een bod op een huis is 2 tot 7 dagen.

⚠️ Een mondeling bod willen we je echter toch afraden. Het is immers moeilijk om achteraf te bewijzen dat je dit bod hebt gekregen, mochten er onverwachte problemen opduiken. Vraag dus best om alles kort op mail of sms te zetten. Werk je samen met een makelaar, dan ontvangt elke kandidaat een formulier om het bod officieel op papier te zetten.

Is een bod bindend?

Ja, als jij een bod op je huis aanvaardt, krijgt het een bindend karakter en ontstaat er een verkoopovereenkomst – ook wel compromis genoemd. Zowel jij als je koper kunnen dan niet zomaar terugkomen op jullie deal. De koper kan zijn of haar bod niet intrekken, tenzij er opschortende voorwaarden vermeld worden in het bod.

Bod op je huis met opschortende voorwaarde: een voorbeeld

Een koper brengt een bod op je woning uit van 350.000 euro, met de opschortende voorwaarde dat hij een hypothecaire lening krijgt bij de bank. Wordt die lening geweigerd, dan vervalt het bod tot aankoop en komt de verkoop van je huis jammer genoeg niet tot stand.

Kijk dus goed na voor elk bod op je huis of die opschortende voorwaarde is opgenomen. Deze clausule wordt standaard op de volgende manier – of via een gelijkaardige formulering – vermeld:

“Ik bied 350.000 euro op de woning, onder voorbehoud van het verkrijgen van een lening van minimum 90% binnen een termijn van 4 weken.”

Tip van HouseMatch: heb je meerdere biedingen op je huis en zit er een bod zonder opschortende voorwaarden tussen? Je kiest dan soms beter voor een iets lager verkoopbedrag zonder opschortende voorwaarden dan voor een iets hoger bod mét opschortende voorwaarden.

Wat is eigenlijk een goed bod? Wanneer moet je een bod op je huis aanvaarden?

Op deze vraag kunnen we moeilijk een pasklaar antwoord geven. Alles hangt af van jouw persoonlijke situatie, de vraagprijs (en hoe realistisch die om te beginnen al is) en de flexibiliteit die je hebt. Heb je het geld van je verkoop snel nodig – bijvoorbeeld omdat je een pandwissel wilt doen – of kun je langer wachten op het beste bod?

Welk biedsysteem hanteer je?

Ook zijn er verschillende ‘biedsystemen’. Je kunt ervoor kiezen, bijvoorbeeld in samenspraak met je vastgoedmakelaar, om kopers onder gesloten omslag te laten bieden. Ze brengen dan meteen hun beste bod uit, zonder dat ze weten hoeveel andere potentiële kopers willen geven. Het voordeel voor jou als verkoper? Je zult vaak voor een hogere prijs kunnen verkopen als er veel interesse in je woning is.

Let op: je mag kandidaat-kopers niet tegen elkaar uitspelen om een nog hoger bod te krijgen door bekend te maken hoeveel de ander heeft geboden. 

De tegenhanger van het gesloten biedsysteem is het open biedsysteem, zoals een klassieke openbare verkoop via de notaris. Kandidaat-kopers kunnen dan in alle transparantie tegen elkaar opbieden. Het hoogste bod wint (in tegenstelling tot het gesloten biedsysteem, waarbij je als verkoper volledig zelf bepaalt welk bod je aanvaardt).

Wat is een realistisch bod op je huis?

Er zijn eigenlijk geen regels om te bieden op een woning. Kandidaat-kopers mogen en kunnen altijd een laag bod doen op je huis, maar je bent niet verplicht om daarop in te gaan. Het is immers heel gewoon om te onderhandelen over de prijs van een huis. Houd hierbij rekening met de volgende scenario’s:

• In een kopersmarkt, waarbij het aanbod groter is dan de vraag, heeft de koper meer ruimte om te onderhandelen over de vraagprijs van je woning. Een bod tot aankoop van 5 à 10% onder je verkoopprijs is dan helemaal niet ongebruikelijk.

• Is er meer vraag dan aanbod op de vastgoedmarkt, dan heb jij als verkoper de touwtjes meer in handen en zullen potentiële kopers dichter, op of zelfs boven de vraagprijs moeten bieden om kans te maken op je woning.

• Kijk naar vergelijkbare woningen in je buurt die recent verkocht zijn om de juiste marktwaarde van je huis of appartement te bepalen. Je vastgoedmakelaar kan je hierbij helpen. Gebruik gerust onze online tool voor een gratis waardebepaling om al een eerste beeld te hebben van je mogelijke vraagprijs.

• Staat je woning al lange tijd te koop, dan weet de koper natuurlijk ook dat er een grote kans is dat jij als verkoper bereid bent om meer over de prijs te onderhandelen. Ook dan kun je je dus verwachten aan een lager (initieel) bod. 

Hoe onderhandel je over een bod op je huis?

Tenzij je je huis verkoopt via Biddit ben je niet verplicht om een bod op je huis meteen te aanvaarden. Het is perfect mogelijk (en het wordt zelfs vaak verwacht) om te onderhandelen over de verkoopprijs. Zo pak je het aan:

• Kijk eerst hoeveel belangstelling er is. Als je meerdere serieuze kandidaten hebt, is er meer onderhandelingsruimte.

• Wees transparant over je minimumprijs, maar niet meteen bij het openingsbod van de kandidaat-koper.

• Wees voorbereid op een laag bod op je huis. Sommige kopers beginnen bewust lager om ruimte voor onderhandeling te creëren. Dit is niet ongewoon, zeker niet in een kopersmarkt.

• Als een bod té laag is, kun je het weigeren zonder verdere verplichting. Maar het staat je vrij om een tegenbod te doen.

• Staar je niet blind op het bedrag van het bod op je woning, maar houd ook rekening met andere gunstige voorwaarden: flexibiliteit in je verhuisdatum, een overname van roerende goederen, een bod zonder opschortende voorwaarden …

Ben je niet zeker of een bod op je huis marktconform is, of alle noodzakelijke elementen erin vermeld worden of dat de koper financieel betrouwbaar is? Vraag advies aan een erkende makelaar – het is letterlijk zijn of haar job om je hierin te begeleiden. 

Verkoop je je huis zelf, dan is het belangrijk om vooraf je woning te laten schatten door een onafhankelijke expert, zodat je zelfzeker aan de onderhandelingen over de verkoopprijs kunt beginnen.