9 juin 2025
Vendre une maison en viager est une formule de vente où, en tant que vendeur, vous transférez votre propriété à un acheteur en échange d'une rente mensuelle. La vente en viager représente un petit segment du marché immobilier belge, environ 0,3% de toutes les transactions immobilières*. Mais pour les vendeurs âgés, une vente en viager offre certainement quelques avantages intéressants. Découvrons-en plus !
Vente en viager : signification et principe
Lors d’une vente traditionnelle d’une habitation, l’acheteur paie d'abord un acompte lors de la signature du compromis, puis le solde lors de l'acte notarié. Une vente en viager est tout à fait différente : l’acheteur paie d'abord aussi un acompte – le ‘bouquet’ – puis verse le montant restant au vendeur en mensualités.
Ces paiements mensuels continuent généralement aussi longtemps que le vendeur habite dans l'habitation. D'où le nom ‘rente viagère’!
Comment fonctionne exactement une vente en viager ?
Peut-on vendre sa maison en viager comme ça ?
Pour vendre votre maison en viager, vous devez être plein propriétaire de l'habitation. Votre propriété doit aussi être vendable. En d’autres termes : il ne doit pas y avoir de servitude, de bail emphytéotique non transférable ou d'autre contrainte juridique vous interdisant de vendre la maison. De plus, en tant que vendeur, vous devez naturellement aussi être juridiquement capable de faire du commerce.
Si vous remplissez les conditions ci-dessus, alors vous pouvez en principe vendre votre maison en viager. Vous devez évidemment trouver un acheteur prêt à assumer le risque de ce type de vente. Plus d'informations à ce sujet dans les avantages et inconvénients de la rente viagère, plus loin dans cet article.
Quiconque vend une habitation en viager doit aller chez le notaire. Une vente selon cette méthode s'effectue en effet obligatoirement via un acte notarié. Ainsi, tant le vendeur que l'acheteur sont légalement protégés et vous pouvez formaliser toutes les conventions.
Rente viagère libre (pleine propriété) et vente en viager avec droit d'habitation (nue-propriété)
Si vous choisissez pour une rente viagère libre en tant que vendeur, alors vous vendez votre maison en pleine propriété. Cela peut être comparé à un transfert de propriété traditionnel : votre acheteur devient immédiatement le plein propriétaire de la propriété et peut donc immédiatement vivre dans la maison ou l’appartement.
L’alternative est une vente en viager avec droit d'habitation. Dans ce cas, vous vendez la maison en nue-propriété et vous conservez l'usufruit. Cela signifie que vous pouvez continuer à habiter dans votre maison jusqu’à votre décès. La maison n'est cependant plus votre propriété. C'est en Belgique la formule la plus courante.
Combien doit payer votre acheteur tous les mois ?
Le calcul de la rente viagère dépend de divers facteurs, tels que :
L'âge et l'espérance de vie du vendeur
Le choix entre un transfert de nue-propriété ou de pleine propriété
L'acompte (bouquet) déterminé lors du compromis
Le taux d'intérêt du marché
D’éventuelles autres conventions
Un agent immobilier ou notaire peut vous aider à calculer la rente viagère pour votre vente.
Pour qui une vente en viager est-elle intéressante ?
Les propriétaires qui choisissent une vente en viager sont généralement plus âgés que 65 ans. L'espérance de vie du ou des vendeurs joue en effet un rôle important dans le calcul de la rente viagère. Et plus le vendeur est âgé, plus cette formule devient naturellement attrayante pour l'acheteur. Dès que le vendeur décède, les paiements mensuels de la maison s'arrêtent.
Surtout pour les propriétaires âgés sans enfants, vendre en viager est un choix populaire. Ils n’ont pas à s’inquiéter de leur succession et reçoivent grâce aux paiements mensuels de l’acheteur la sécurité nécessaire pour payer leurs frais courants.
Vendre votre maison en viager : voici les avantages et les inconvénients
Avantages
En tant que vendeur (âgé), il y a certainement certaines raisons de choisir une vente en viager :
Vous avez une sécurité financière. Vous recevez un acompte et avez en outre un revenu mensuel à vie sous forme de rente viagère. Cela peut donc être quelque peu comparé à une pension.
Vous pouvez continuer à vivre dans votre propre maison si vous choisissez une vente en viager avec droit d'habitation. Et l'impôt foncier et les gros frais d'entretien ne sont plus à votre charge, mais à celle du nouveau propriétaire de votre maison.
La vente en viager est fiscalement intéressante. La rente viagère mensuelle ne compte pas comme revenu fiscal, vous n'avez donc pas à payer d'impôts dessus.
Aussi pour votre acheteur, un achat en viager peut être avantageux. Il ou elle n'a pas besoin de sortir immédiatement le montant total de l'achat et peut ainsi étaler les paiements. Et si vous mourrez plus tôt que prévu, l'acheteur fait une affaire en or – aussi horrible que cela puisse sembler.
Bien sûr, une vente en viager reste un ‘contrat aléatoire’, ce qui peut certainement expliquer pourquoi ce mode de vente est relativement peu choisi.
Inconvénients
Il y a aussi quelques inconvénients à une vente en viager, bien qu’ils soient limités pour vous en tant que vendeur.
Vous courez le risque que votre acheteur ne puisse plus payer la rente mensuelle. C'est pourquoi il est important de faire rédiger un acte notarié solide, de manière à être protégé. L’accord contient généralement une clause de résiliation, de sorte que si un défaut de paiement survient, vous redevenez plein propriétaire de votre maison et pouvez conserver la rente viagère reçue.
Il y a généralement une durée maximale dans l'accord de la vente en viager, par exemple 15 ou 20 ans. Si vous vivez encore dans la maison ou l'appartement après la date limite, alors vous perdez vos paiements mensuels (mais pouvez rester gratuitement dans votre maison).
Enfin, le rendement total d'une vente en viager est souvent inférieur à celui d'une vente classique si vous, en tant que vendeur, décédez prématurément. Cela peut ne plus être votre problème, mais peut être important pour d'éventuels héritiers. C’est pourquoi une vente en viager est souvent un choix fait par des propriétaires sans enfants.
Vendre en viager, cela ne se fait pas seul
Vendre votre maison vous-même en viager est théoriquement possible, bien que vous ayez de toute façon obligatoirement besoin d'un notaire pour rédiger l'acte notarié à la vente. En pratique, de nombreux propriétaires choisissent de travailler avec un agence immobilière expérimentée. Il peut en effet aider à établir une évaluation correcte de votre propriété, à atteindre les candidats acheteurs appropriés et à rédiger un compromis béton (pour cela, un notaire n’est pas obligatoire).
Il existe également des agences immobilières spécialisées dans la vente en viager. Elles sont donc également particulièrement adaptées pour vous conseiller et éventuellement vous informer sur certains risques ou écueils.
*Source: Lijfrente-Makelaar
